大国将令2024年10月12日发布:上半年国内大宗成交累计750亿元 内资买家主导市场占比八成

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本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道

戴德梁行数据显示，2022年上半年，中国内地共录得74宗、共计750亿元大宗交易。

《中国经营报》记者注意到，自用买家成交活跃，占到了总成交宗数的43%、总成交金额的50%，单宗交易平均金额相对较高；内资买家继续主导市场，且80%的占比为近三年来新高。与此同时，工业物流、生物医药等新经济资产已然成为市场“黑马”。

“中国一直是众多国际投资者密切关注的市场，也是其投资组合配置的重要组成部分。”戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、大中华区资本市场部主管李志荣表示，近期大宗交易市场面临一定冲击，但目前中国经济已完成筑底，中长期来看韧性可观。“我们对中国经济长远发展充满信心，相信未来市场定将迎来回归。”

大宗交易上海“领跑”

据戴德梁行统计，2022年上半年上海市仍是大宗交易最活跃的市场，成交金额突破300亿元，几乎占据了国内大宗交易市场的“半壁江山”。

与之相对，北京市虽仅录得99亿元成交、为历史冰点，但预期交易颇多，预计下半年厚积薄发；广州市势头喜人，以120.51亿元成交金额创下近五年同期最高纪录；深圳市以115.5亿元的成交金额环比基本持平，但工业成交亮眼，金额占比首超办公。

以上海市为例，写字楼板块依旧在二季度的交易中占主导地位。高力国际统计数据显示，上海市共完成3笔写字楼交易，总价值为54亿元。二季度还完成了3笔总价值约为20亿元的商务园区交易。自用买家依然活跃，例如，浙商银行斥资近30亿元为其在上海的新办事处购入绿地创驿大厦A塔楼。

进入下半年，上海市大宗交易热度不减。8月11日，ESR与合作伙伴斥资2.68亿元从阳光城手中收购位于上海张江的生命科学研发产业园。交易完成后，将成为ESR收购的首个生命科学产业园项目。

据悉，生命科学研发产业园前身为张江NEO，坐落在素有中国药谷之称的浦东张江，具体项目位置为张江药谷二期。该项目总体占地面积6458平方米，总建筑面积8940平方米，其中包括北楼6层、南楼4层，由制药研发实验室和办公室空间组成，超过90%的租户为领先的生物医药类公司。

“上半年，全球发生了几起对市场影响力较大的事件，引发大宗交易市场发生一系列变化。”在第一太平戴维斯中国资本市场董事孙国立看来，物流、生命科学、长租公寓等新经济地产受投资人追捧；工业物流成交额及占比稳步提升；长三角、珠三角等核心区域投资级别的物流资产供应有限，价格也在不断攀升。

“长租公寓随着保障性租赁住房政策全面落地以及相关公募REITs上市通道的打开，其资产价值将得到有力的支撑，市场资金流向该板块的趋势比较明显。”孙国立补充道。

高力国际方面则预计，自用买家对办公板块的兴趣将持续升温。科技、金融、纺织服装和能源等主要自用买家行业的租赁需求也可能保持强劲势头。中国房地产投资信托基金（C-REIT）市场的持续发展，加上近期公布的扩容、扩募的相关规定，使得新经济资产，尤其是具备稳定租金收入的商务园区办公，成为保险公司、国有企业和pre-REITs基金等机构投资者的首选标的。

新经济受市场追捧

近年来，以工业物流、生物医药为代表的新经济资产日渐受到投资市场的关注。

记者了解到，上海等城市正在大力发展生物医药产业，致力于加速孵化和吸引生物医药创新企业。这些企业对研发、生产、办公空间的要求较为苛刻，因此对标此类需求的生物医药园区租赁需求十分旺盛，成熟、有环评的园区通常一席难求。同时，此类园区开发难度较大，导致新增供应较为有限，租赁市场开始呈现出供不应求的态势，且租金增长势头迅猛。

第一太平戴维斯方面指出，过去产业园因非核心区位、楼龄较老而受到投资者忽略，但随着产业园氛围的日趋成熟、城市更新进程加快，大量科学技术企业聚集于此且租户黏性高、租金和价格增长可观，如今正越来越受到自用和投资者关注。

“张江作为上海最成熟的生物医药园区市场，租金表现优异。随着张江扩区，药谷周边的医谷、医疗器械园区等新兴子市场日渐成熟，投资需求或将逐渐外溢至周边地区。”高力国际方面认为，生物医药、集成电路和人工智能仍将是上海产业园区租赁需求的中流砥柱。上海产业园区也将继续受惠于新能源汽车和以互联网为代表的数字产业等战略新兴产业的持续发展扩容。

另一方面，工业物流领域也热度不减，在大宗交易市场保持韧性。据戴德梁行统计，2022年上半年，全国工业物流成交金额突破200亿元，占比也从2021年的10%左右飙升至超20%。相对的，因疫情影响，投资者对商业项目出手更为谨慎，其成交金额占比下滑至2%。

另据高力国际数据，2022年上半年，上海市物流仓储市场实现新增供应约68.3万平方米，净吸纳量达到55.3万平方米，空置率同比上升0.7个百分点至11.1%，但仍处低位。

孙国立认为，下半年房地产调控政策继续松绑，预计下半年市场逐步回暖，并从销售端传导到投资端。成熟型物流仓储资产发热迹象显现，一线城市及周边物流资产资本化率已接近5%，机构投资人将更倾向于开发型物流资产。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁叶国平则补充道：“当下，一线及强二线城市稳健增值的属性依然为投资者所看好，新经济投资机会仍是市场重要亮点。物流方面重点看好长三角及大湾区。另外，产业园的投资会逐步加大。”

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

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