柳州东城集团5笔商票逾期，楼市下行的恶果显现

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11月14日，中诚信国际发布公告称，已关注广西柳州东城投资开发集团有限公司票据承兑逾期。公告显示，截至2022年10月末，柳州东城集团仍有5笔商业票据为逾期状态，逾期金额合计5577.35万元。

▲柳州东城集团累计逾期发生额及逾期金额较上月末均有所增加。

中诚信国际认为，柳州东城集团的商票逾期金额持续增长，流动性处于持续紧张状态，面临很大的短期债务压力，且柳州市区域整体融资环境较差，公司债务滚动面临较大不确定性。

说人话就是，柳州东城集团的债务逾期规模正在逐渐扩大，金融机构们开始担心，柳州的政府平台公司还不上钱了。要知道，政府平台公司的背后是政府的信用背书。如果政府的平台公司出现实质违约，打击的是柳州市政府的信誉。

▲柳州东城投资集团连商票都还不上了。

根据报告内容，截至2022年9月末，柳州东城集团总债务733.13亿元，短期债务规模207.88亿元。截至2022年11月2日，公司存续债券中一年内到期（含回售）97.45亿元。

▲柳州东城集团一年内到期的债务达到97.45亿元。

而2022年1~9月，柳州东城集团的营业总收入25.41亿元，同比下降了40.51%。截至2022年9月30日，东城集团手上的现金只有15.51亿元，较2021年末下降了20.91%。如果没有输血或者新增融资，仅凭手上这点现金，是覆盖不了短期债务的。

而商票不属于金融债权，一般不统计在内。如果把商票也统计进来，柳州东城集团的债务规模只会更大。

柳东新区的土地卖不动了

根据柳州东城集团的官网显示，东城集团是柳东新区的投资开发主体，主要负责柳东新区的城市基础设施建设和一级土地开发整理。

翻译成人话就是，东城集团负责柳东新区的学校、医院、酒店、道路、管网、产业园等配套设施的建设和经营，同时也负责柳东新区的征地和拆迁。

▲柳东新区大量的基础设施配套都由东城投资开发建设。

东城集团现在的主要收入来自于土地出让，剩下的一些经营性物业的租金和其他收入，几乎可以忽略不计。毕竟柳东新区在柳州属于城市新区，还没有到成熟期。

而东城集团的偿债来源也是土地出让，特别是住宅土地，因为住宅地的价格贵，才有较大贡献。工业地和公共设施用地，几乎是平本甚至要倒贴。只要住宅土地能卖得掉，东城集团的业务就能实现正循环。

▲住宅土地的出让直接跟东城集团的收入挂钩。

随着东城集团对柳东新区基建设施投入的增加，柳东新区的配套设施会越来越完善，新区会越来越成熟，土地价值也会相应增加，这就是我们常说的土地红利。地价也会随着配套完善而增加。

▲完善的配套会增加土地的价值。

地价上涨了，房价自然也得跟着涨，房价一上涨，人口必然会被吸引而来，有了人，就会相应地带动商业、学校、医疗等配套。这就是一个城市新区发展的常规模式。

▲全国大部分的城市新区都是这样发展起来的。

然而，如果房价不涨，楼市萎靡会出现什么样的情况？现在的柳东新区正好做了一个样板。一旦房价不涨，人们在柳东新区购房的需求会下降，柳东新区的房子卖不动。柳东新区的房子卖不动，房企自然也就没有继续在柳东新区拿地的动力，柳东新区的土地也就卖不动了。

土地卖不动没关系，但是东城集团在柳东新区的基础设施配套，已经先投入进去了。土地卖不掉，意味着这些投资修建的配套成了摆设，造成了大量的沉没成本。当时修这些配套的钱是借的，是要还的！卖不出土地就没法还钱。

因此，柳东新区的楼市直接影响了东城集团的偿债能力。

激进投资所付出的代价

当然 ，柳州东城集团已经在努力降低自己的负债规模。根据中诚信的报告显示，截至2022年9月末，东城集团的总负债规模较2021年末下降了8.47%，短期债务规模较2021年底下降了24.83%。

总债务规模下降有限的情况下，东城集团已经在尽量用长债置换短债，争取喘息时间。如果能多卖出几块地，或者得到其他途径的输血，问题也不是太大。

柳州市政府在2022年7月，对东城集团的董事长、总经理、董事、副总经理进行了一番人员调整。能同时对一个城投公司进行大范围的班子人员调整，能看出柳州市政府对于东城集团原管理层的不满。

换了人，就能解决东城集团目前所面临的困难吗？让我们拭目以待。

然而，东城集团的情况不是个例，整个柳州9家城投公司的负债率都很高。并不是只有东城集团一家是这个情况。

▲整个柳州共有9家城投型平台公司。

这么大规模的城投债务，说明柳州的城市投资非常激进，敢借钱，敢花钱。但这些钱，并没有集中投资，而是分散投资。柳州除了柳东新区外，还花巨资搞了北部生态新区和柳江新区，形成“一主三新”的格局。

▲柳州城市发展“一主三新”的战略规划。

但是柳州的经济、人口、产业都不足以支撑这么庞大的战略规划。大量的基建投资无法快速产生收益，变成了无效投资和沉没成本。举个简单的例子，修了条路，却没有多少车辆使用，那这条路实际上是没有必要修建这么早的。

▲超前投资基建，推高了城市债务规模。

此外，柳州低估了疫情对于经济的影响。总觉得自己是重工业城市，产业发达，人口有支撑，经济韧性必然强过广西其他城市。自己的楼市需求应该会比南宁更坚挺。前几年，柳东新区的地价，催生出过万的房价。如今，当年的这批买房人，站在了高高的山岗上。

▲从2019年开始，柳东新区房价开始逐渐下行。

可是，疫情的持续影响，使得整个柳州靠土地财政实现大跨越的设想破灭。地价和房价跌回几年前，导致了如今这个局面。

写在最后

2022年，柳州到期城投债总规模是176.4亿元；2023年，到期城投债总规模是564.9亿元，2024年到期城投债规模是170亿元。这倒有房企偿债那感觉了。

作为城投公司，能发新债“借新还旧”还是比房企强多了。不过，因借钱而日益增加的财务成本，总是一个不小的隐患。

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