强老师求学2024年11月12日发布:楼市初步止跌 “堰塞湖”现象仍须消除

在存量政策和增量政策一个月时间的协同扩张效应之后，房地产市场的预期和信心发生了积极变化。10月份商品房成交同比、环比均实现了“双增长”。

我们知道，房地产市场有个“金九银十”的规律和说法，就是10 月份是四季度首月，一般会受到9月份房地产销售冲量的透支影响，但是，今年大有不同，我们从住房城乡建设部了解到，今年楼市“银十”超过“金九”，这是2007年以来首次出现这种情况，十分罕见。

自从住房城乡建设部、中国人民银行等中央部门打出房地产系列“组合拳”后，我们经过持续追踪调查发现，大到北京、上海、广州、深圳，中到成都、武汉、南京，小到东莞、泰安、乐山等城市，一二手住宅交易势头迅猛。10月份，广州一手住宅到访量、认购量、网签量均大幅增长，10418套的网签套数、111.47万平方米的网签面积均环比增长了100%。

二手住宅的交易也同样活跃了起来。10月份，广州全市网签13188套、125.8万平方米，环比分别增长29.5%、26%。成都的情况更加良好，11月1日二手住宅成交1155套，日均成交连续15天破千套，整个10月，成都二手住宅成交19807套，其发出的最大信号是，这意味着成都二手住宅市场热度从10月延续至11月，政策和市场效应没有随着时间推移而递减，反而继续扩张。一位当地接受我们采访的购房市民说出了自己入市的理由：我感觉成都能给的政策都给了，再观望也没有意义。对于很多城市来说，当下已经是住房消费政策最宽松的时候，也是潜在购房人群入市的最佳时机。

但在住房消费领域，也有一些情况值得引起重视，在我们的调研中，北京和上海市场反映最多的是何时取消普通住宅和非普通住宅的标准，这是一个人民群众十分关心的问题，不仅关系到新房的购买成本，还对改善性住房需求的购房人产生“拦路虎”效应，普通住宅与税收优惠直接挂钩。有购房人举例，以一套总价500万元（假设原值为450万元）的非普通住宅房产为例，按现行政策规定，50万元的差额，2年以上的增值税费需缴纳2.38万元，如果取消普通住宅和非普通住宅标准，在交易过程中将节省这部分成本，问题是北京、上海这种特大城市，新房、改善性住房总价很多都在千万元以上，产生的税费不菲。

早在今年7月，党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》里就提到，支持城乡居民多样化改善性住房需求；充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。9月26日，中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳 ，强调“要回应群众关切”。

目前，房贷利率和住房限购等政策已经大幅调整，并在10月份房地产市场交易中发挥了至关重要的效用。现在，很重要的是落实和启用已经确定的政策工具，比如财税政策要抓住时机贯彻专项债回购企业无力开发不愿开发的土地，比如财政金融政策在支持地方政府收储存量商品房上要讲求“时度效”。应该说，因为前几年高周转高负债高杠杆的发展旧模式，累积了大量的房地产难题并形成了“堰塞湖”。现在正是解决这个“堰塞湖”的关键时刻，在大的政策方针已经明确后，只有政策全部走上正轨，才能取得最大最好的胜利。房地产市场止跌回稳兹事体大，已经不仅仅关系经济的短期复苏，还代表着应对时代之变、历史之变、世界之变背后的长期发展格局和需要，这既是经济问题，也是政治问题。而一个好的市场，从来不仅需要需求侧的活跃，还需要供给侧的多方发力和护佑。