高善文：房地产、产能过剩争议背后的思考

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9月7日，在第六届外滩金融峰会上，国投证券首席经济学家高善文在“全球及中国宏观经济展望”议题圆桌上分享了关于总需求不足、房地产市场调整等问题的最新观点。

关于中国经济的情况，高善文表示，中国经济的观察者中应该存在广泛的共识，目前来看总需求不足的局面，仍然相对比较突出：三到四季度，总需求进一步减弱的风险可能是主导性的风险。真正的问题是对于总需求不足局面的诊断以及政策方面的建议。对此，需要观察更广泛的证据才能给出结论。

在他看来，中国房地产市场正在经历三个巨大的挑战和调整，展望未来，从需求端干预房地产市场，以此刺激居住需求、降低贷款利率等举措是有作用的，但要帮助房企完成巨大过渡，在供应侧层面上采取更加有力的针对性的措施或许更加重要，需要引起各方面认真注意。

有关总需求不足的两种对立意见

有关总需求不足，高善文列举了当前存在的两种相互对立的意见：

一种意见认为，当前总需求不足的局面是转型的代价、成长的烦恼。经济要从过去的依靠机械和房地产驱动的增长，转向依靠高端制造业、现代服务业等驱动的高质量的增长，在转型的过程中必然需要经历一段时间的痛苦，需要经历一段时间相对比较低的增长。目前的局面，是转折过程当中不可避免要付出的代价、面对的局面。

另外一种意见，认为当前总需求不足的局面，总体价格水平上以及再就业压力，特别是青年人和大学生的就业压力上有突出的表现。从总需求管理的角度，当务之急是尽快刺激和稳定总需求，使得总体物价水平能够尽快恢复到合意水平，使就业率、失业率能够回到相对正常的区间。而管理短期的总需求波动，与经济的结构转型之间相对可以分离开来。

高善文表示：“对于这两种不同的争议，看上去更多的是一种哲学层面的争议，经济理念上的争议。这种争议确实来源于方法和信念的差异，并不见得来源于对经济数据观察的差异。”

他用了一个简单的比方将上述两种意见之间的争议做出归纳：“经济的转型，就好比在高速公路开车，转弯就相当于经济的转型。高速公路转弯的时候要减速，如果继续维持非常高的速度，不安全，而且很可能会转不过去。要转弯的过程中，尽管要减速，但如果速度太低也会造成很多问题。”

当前对于总需求不足的局面与经济转型显然存在一定的联系，在转型的过程中速度刚好，还是相对转型的需求来讲仍然处在过低的水平？高善文认为，需要观察更广泛的证据才能给出结论。“今年二季度以来，消费者在消费开支上出现了比较广泛的减速，这些证据和变化，值得我们进一步地深思。”

中国房地产市场的三个巨大挑战和调整

过去两年房地产的调整是影响中国经济的关键因素之一。

很多观察者把中国房地产市场的调整类比为80年代末日本房地产市场的调整，认为主要是房地产市场出现了非常严重的泡沫，而泡沫的破灭、价格的大幅度的修正以及需求的消失，导致了后来的困难。

高善文表示，上述比较毫无疑问是有一定的道理的。特别是从需求端来看问题，这几年来，对房地产市场的需求确实节节下滑，特别是在新房市场上。中国的消费者在消费行为、资产配置行为，包括在房地产的配置行为，变得更加保守。这种影响一直延续到现在。这种变化，毫无疑问也加剧了房地产市场的调整。

但尽管如此，他认为中国房地产市场调整，在几个层面上是非常特殊的，与其他国家典型的房地产泡沫破灭是不同的。看起来，中国房地产市场正在经历三个巨大的挑战和调整：

第一，从2021年之前的高周转模式转到未来的制造模式。

第二，从以前的大型集团公司管理在法律上是独立的法人的众多的项目，并统一地调配资金和协调流动性，过渡到未来资金的管理、流动性的管理，以单个的独立法人的项目为中心。

第三，从过去的以预售制为主（预售的房屋在全部房屋销售中可能占据接近90%的比例），过渡到未来在很大程度上以现房销售为主的模式。

上述三种转型和过渡，对房地产企业带来巨大挑战。高善文指出，其中在短期之内非常突出的挑战，就是在资金层面上产生了非常大的压力。这种资金层面上的压力，既表现在债务融资上，也表现在权益融资上。

同资金层面压力相对应的，从资金流的情况来看，过去几年，各类金融机构总体上来讲都在降低对房地产企业的风险敞口。“所以要完成这样巨大的过渡，房地产企业需要巨量的资金、巨量的债务资金、巨量的权益融资，但从金融体系资金供应角度来看，金融体系对房地产企业的资金供应是在削减的。这样一个矛盾使房地产企业的调整不是非常平滑、顺利地展开，叠加需求端一系列的问题，使得房地产行业身陷困境。这种困境的出现和持续，也成为经济转型和调整过程之中增长率不及预期、需求弱、地方财政困难非常基础的原因之一。”

产能过剩争议背后

当前，产能过剩、贸易压力等话题备受关注。

高善文认为，产能过剩争议的背后更大的问题是，不同国家国内政治上的压力。“中国在电动汽车领域快速获得竞争优势，对非常庞大的汽车制造业形成了挑战。”

毫无疑问，这些挑战容易在其他国家导致政治上的反弹。如果这些压力不能得到非常妥善地管理，对于以规则为基础、以自由贸易为导向的全球贸易体系会形成挑战。

另一个非常重要的维度是，中国现在在制造业体量上，毫无疑问是全球第一大国。中国在制造业上的产出，几乎等于七大工业国在制造业上的产出总和。“这意味着，不管是中国的总需求和总供给的波动对制造业所形成的影响，都会产生溢出效应。”

高善文表示，这种溢出效应，如果在其他国家产生政治上的反弹，对中国也会带来外部经济环境方面的挑战，在根本上，这并不符合中国作为全球第一大贸易国的利益。中国作为全球最大的制造业大国，在产业政策、宏观经济和税收管理上需要采取一些更具有全球视野的想法和做法。

更深层的问题是，经济向高端制造业转型，依靠TFP（Total Factor Productivity，全要素生产率）驱动愈发重要，但所有经济活动的终极目的都是让人们、让消费者过上更美好的生活。人们对于更美好的生活的渴望、更多的消费是驱动经济活动最终极的力量。

他呼吁：“消费活动应该是所有经济活动最终极的目的。我们在刺激消费层面上的政策迄今为止应该说都还需要进一步的深入思考。”

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