乐居财经2024-10-15 18:31:37发布:二手房买卖的全流程和注意事项用故事讲给您听

每次刚搬到一个新的地方，你会担心你的室友是不是跟你合得来，爱不爱干净，养不养宠物，私生活乱不乱，作息时间是否一样，当然很多时候都会跟你的美好愿望相反，比如说：冰箱堆了放了几个月已经有臭味的炒菜，厕所的垃圾箱纸巾已经堆满，洗衣服的时候洗衣机里还有别人的臭袜子、衣服，隔壁每晚嗨歌嗨到很晚，一个男的每天唱分手快乐，是多少个意思！特别是每次被动搬家的那种痛苦感，比如说：房东突然找原因说房子不租了，说儿子要结婚，让你赶紧搬家（拜托，你上次才说你儿子跟同学抢玩具被打爆了头），当然也会找些莫名奇妙的借口说房子没有打扫干净，地砖或者地板有缺口，衣柜有晾衣杆丢了等等来克扣你的押金，二房东也会无耻的找借口多要你的水电气费（当初你要出租时顾客就是上帝的嘴脸哪儿去了）。听女同事聊亲身经历的租房过程，有个房屋中介公司的中年老男员工，把房子租给我们这位弱小乖巧的女同事后，仗着自己有多余的钥匙，尽然每天晚上找我们这位女同事聊天，图谋不轨，吓得我们这位女同事当天晚上躲厕所不敢出来，等那个人走了才敢进屋睡觉，第二天押金都没有要就急匆匆搬走了。本人有次搬家，因为前后手租房没有对接上，没地方住就睡在了公司，结果第二天被领导夸奖说自己太敬业，让我以后不要那么拼命。

所有的种种租房的心酸与泪，估计每个人在那个时候都会想，要是有自己的家，那该是有多好，原来每次听黄小琥的那首《没那么简单》，有句歌词说: 一杯红酒配电影,在周末晚上关上了手机,舒服窝在沙发里。有时候想，自己连个舒服的窝都没有，于是我们想到了去好好的买个自己的房子，自己的那个窝。

好了，八卦了那么多，我们还是言归正传，讲下我们的二手房的那些事。

二手房选房

买二手房还是买新房

可以说各有各的好处：

不着急住的，投资的，可以选择新房。新房的产权年限更大，可塑性强，发展空间也较大。但是购房者对房子的了解还停留在沙盘、资料和售楼员的解说中，对实际情况的认知不足，所以容易出现房屋质量和配套上的风险。在产权方面，有时候开发商手续不齐全就开始预售，过后会出现办理相关手续的时候出现困难。本人有次去看了一个非常好的楼盘（地段好有双地铁，有两个生活购物广场，有个大的市政公园），但是最后因为开发商资金链断裂，导致烂尾，开发商接连换了几个，到现在购房者都还在拉横幅维权，购房者房子没住着，但是房贷还在还，房价这几年在那个地段也涨了两三倍。

二手房因为是看得见摸得着的，购房者对房屋的户型，质量、交通、环境、周边生活设施一目了然，有非常直观的印象，所以在房屋质量和配套设施方面没有多大的问题。二手房主要的缺点是比新房要多交一部分税费，但是二手房如果是已经装修好的话，如果购房者不介意，不重新装修，可以直接住进去，那就省去了一部分租金。

地段、地段、地段，重要的事情说三遍

如果你选择了买二手房，我们首先要考虑的就是地段，二手房给我们选择的空间很大。考虑房屋离公司近不近，如果不是很近，就要考虑是否有地铁，比如成都这边，汽车保有量全国第三，上下班交通肯定堵。其次是考虑周边的配套设施，跟我们生活息息相关的，周边有没有大的菜市场或者商场，有没有供散步的公园或者河边绿道。然后是子女的教育，周边有没有好的公立幼儿园，中学。

可投入的购房资金

与新房一样，我们首先要考虑到自己的预算，如果是买二手房，我们可以先核实所要购房区域的均价是多少一平。自己所要购买房屋的大小，总价多少，能贷多少。是公积金、商贷还是组合贷款，自己的收入（最好是算稳定的固定收入），一般现在银行要求收入是所还房贷的1.5倍以上（当然房屋中介做的假收入证明另讲）。如果二手房需要装修，装修预算是多少，当然这所有的加在一起，我们都需要有多余的预算才行，不要到时候很紧张。

4）确定实际的目标

首先要考虑自己真正的需要是什么，现在有很多大大小小的房产中介网站，我们可以尽情的去房产中介的网页上筛选符合自己条件的房子，然后找到相关的销售人员，当然你也可以在你所选择房子周边去找相关的中介，对比一下此套房子真实的价格（现在卖房者一般都在多家中介上登记，正所谓价高者得嘛），房子的真实性是否可靠。

5）实地探访

可以让中介带你去实地的看一下房屋的情况，走进去看一看，例举几个需要注意的地方：

看整个小区是否比较干净，物业是否管理到位，进出人员管理是否严格，小区租户较多还是常住的住户较多。

看房屋的朝向，比如说四川比较湿润，盆地日照少，我们就需要看室内房屋朝南多的房间有几个。

看房屋布局是否合理，房屋是否方正，有些地方比较讲究风水的，还要看房屋是不是手枪型的或者是长条型的，他们说这种不聚财。

看房屋周围挨着得是否有离菜市场，医院，或者学校太近。如果太近会影响人的休息。

看房屋是否有对冲道路。

看周围有没有大的电压站或者发射塔，如果有会造成辐射影响的，当然有些人说不会。

看周围是否有加油站，如果离得太近，也是不好的。

看二手房的房屋平面构造图，看哪里是承重墙，哪里可以拆，哪里不可以拆，以后装修用得着，尽量的找到这些图纸，老小区一般很难找到。

看小区的容积率，看小区的物业收费是多少钱一平，进入小区单元后，看是几梯几户，如果电梯少，户数多，楼层又高的话，上下班等电梯是很让人着急的。

看房屋是否有私搭私建，确认房屋的准确面积，观察房屋的内部结构，了解装修的状况，物业管理的水平，了解往后居住的费用。旧房的历史，是否有发生过不好的事情等等。

当然我们也可以实际的去问下所在小区的住户，看他们真实的感受，听听他们的评价。

6）咨询房屋中介有关此房相关事项

可以问下这套房是否满5年或者满2年，以确定相关税费是否需要缴纳，看房屋的总价，卖房者是否接受贷款，如果接受贷款，是否接受公积金贷款，有些地方公积金放款的时间可能比较长。确定首付的比例，月供的比例，可以贷款多少，结合自身的实际来确认自己的偿还能力。

关于购房者本人的征信

这个之所以单独列出来是因为特别需要强调的，而且是特别特别重要的一项，如果个人的征信出现问题，那么你签合同之后，如果因为个人征信的原因导致不能贷到款，要么你全款付完全部的尾款，要么你就构成违约，到时候你的损失可就大了。所以在这之前，我们就需要带上自己的身份证到中国人民银行的自助电脑上去查询自己的征信，当然这些中介的工作人员到时候也会提醒你的。

如果上面的所有事项都已经被你搞定考虑到了，也考虑清楚了，具体目标也定了，那么就进入我们的下一阶段---谈判。

谈判

谈判，跟谁谈，当然是跟房屋中介谈，跟卖房者谈；谈什么，当然是谈价格，谈银子、money。

跟房屋中介谈

作为买房者来说，房屋中介给出的相关的中介费等费用，可谓水非常深的。各种名目的费用加起来，可不少。原来遇到的有除了房屋中介费之外，还有金融服务费、房地产咨询费、价格评估费等等费用，这个就需要我们的购房者睁大你的眼睛，真正的去识别和鉴别，多去问几家中介，问下为什么另外一个中介公司有，你们公司没有，另外的中介公司却没有，你们有，中介费高，高在哪儿，有什么不同。多走几家，看他们的资质、规模、环境、人员素质、提供相关文件的规范度。遇到过有些中介是没有这个房源的，偏要说自己有，来故意拖延购房者的时间，或者借此推荐不是很好的房屋，来赚取更大的差价。

综合所有的上述各项因素权衡，确定好中介公司，即可与中介公司以书面形式约定好中介费用的支付必须根据合同执行。同时也可以提出中介费用必须在成交拿到房款以后再给，从而保障自己的权益。如果是要提前交相关的费用，必须要相关中介人员提供正规的发票或者收据，以免上当受骗。

当然，我们的购房者也要摆正自己的心态，不要给卖方或者中介留下一种非这套房不买的感觉，最后使自己在谈判中处于被动的地位，没给自己留下后路。我们的购房者需要跟中介多聊聊，多探探他们的口风，当然我们能说会道的房屋中介者们也愿意跟你聊，因为他们也在试探你的口风、底线与需求，也在看你的财力。

跟卖房者谈

跟卖房者谈无非也是谈价格，相互之间试探彼此的价格底线。其实大家也都心知肚明，知道这套房在市场上的价格。卖房者一般都会给买房者心里压力，说自己的房子价格有多优惠、有多少人出了多少价格、房子的地理位置，配套有多好多好，这些也都是需要我们的购房者有足够的心里素质，调查好此套房的性价比，综合各种因素来总结出来低价。比较同地段，同小区，甚至是同单元其他房源的价格进行综合的评估。

接着我们就进入我们的签合同阶段

签合同

所有的二手房交易的价格谈清楚之后，我们就需要签订合同，这个可是白纸黑字的，我们可一点都不能粗心，要仔细看清楚每一个条款，不懂的就要问，一般这种格式的条款，中介都会提前有准备，我们可以事先要一份，提前先看一下，一定要斟酌里面的字句和用词，就像一个专业人士审理合同书一样，看句子有没有歧义，分清楚定金和订金的区别，有没有不公平的霸王条款等。

1)跟中介签

跟中介签合同之前，我们需要看清楚当初与中介谈好的中介费的细节，比如说收多少个点的费用，相关的金融服务费的，特别需要确认的是，我们一定要问清楚，这些费用我们支付清楚之后，是否以后还有其他的额外费用，以免房屋中介以后再以各种理由收取费用。

跟卖房者签

跟卖房者签合同之前，我们需要注意个的问题更多，我们相关的罗列一下：

是否有真的房产证。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，如果没有房产证，对于我们的购房者来说将构成很大的风险，卖房者可能将房产证抵押或者专卖，或者将来取得房产证之后，将房子抵押或者专卖，所以我们首先要确认卖房者是否有房屋产权证书。有些卖家找借口说房产证在老家或者其它什么原因拿不出来，请一定要提高警惕。

房屋产权是否清晰。是单个人的还是夫妻的，还是家庭共有的。如果是共有的，不管是夫妻共有，还是家庭所有成员共有，都是要全部签字的，如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。一般在政府的相关房产网页或者房管局能够查出来这套房的产权，是共有还是单独所有，是否有抵押等情况。

所出售的房屋是否在租。根据"买卖不破除租赁"的合同法原则，房屋的买卖合同不能对抗在先已经成立的租赁合同，如果不了解清楚，购房者很有可能不能即使入住或者使用房产，造成不必要的纠纷。

土地情况是否清晰。要看土地使用的性质是划拨还是出让，一般划拨的土地，政府可以无偿收回的。还要看是商住楼还是商品房。还有需要注意的是土地的使用年限，比如说是老房子的话，70年总的使用年限，老房子剩下的使用年限肯定要少得多。

市政周边规划的考虑。周边是否有新的菜市场、医院、变电站、加油站、垃圾处理站要建，或者有更高的楼层可能影响采光、价格等市政规划情况，所以房屋才急于出售。

安置房、福利房、经济适用房。这些带有福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

签合同时，合同的约定一定要明确，二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。具体的详情如下：

写明双方当事人的具体情况、地址、联系办法等，标明房屋是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产，原售房单位是否允许转卖，是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况;

(2)写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，房屋合同标注的房屋面积应与房产证上的面积一致;

(3)写明总价款，约定好付款方式，明确各种税费、其他费用如何分摊

(4)明确违约责任;

(5)约定好解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式;

(6)双方约定好合同的生效时间、约定房屋正式过户及交接时间;

(7)合同变更或撤销的条件及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。