南财快评：探索房屋养老金制度，完善房屋安全管理体系

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近日，住房城乡建设部副部长董建国表示，将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。他特别指出，房屋养老金个人账户已经缴纳了住宅专项维修资金，22个试点城市重点是政府把公共账户建立起来。

有一些讨论将这项改革解读为政府要向房主征收“房屋养老金“，或者将其视为变相征收房地产税。事实上，这项政策在宣布时就已经表明“不增加个人负担，由地方政府探索筹集资金建立公共账户”。被误读可能与其命名为“养老金”有关，从专业角度讲应该是房屋翻新维护基金，拟人化的“养老金”容易让人联想到个人养老金。

与其他国家不同，我国住房体系具有明显的转型特征。中国自1998年开始住房商品化改革，一些改革前由政府建设的小区至今失去主管单位，一些成为无物业管理、无主管部门、无人防物防的“三无小区”，由于缺乏维护和翻新，导致社区基础设施、公共环境、建筑安全隐患等问题累积。改革后，中国出现快速城镇化过程，大量人口涌向城市，高层和超高层建筑成为城市主要居住形式，这种高层建筑老化较快，屋面渗漏、外墙脱落、设备老化等问题随着年限增加而出现，部分房屋结构也存在安全隐患。

当我国开始步入存量房时代后，房屋老化问题就会逐步显现，因此，未雨绸缪建立和完善全生命周期房屋安全管理体系，也是本次改革的重要内容之一。

住宅商品化改革后，居民购买住房时都已经缴纳了“住宅专项维修资金”，尤其是2004年开始按建安成本5%~8%强制缴纳该费用，用于住宅共用部位和共用设施设备维修翻新。有数据显示，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。尽管如此，我们仍面临两个难题。一是房改之前的自建房、房改房等没有缴纳维修资金，目前的“住宅专项维修资金”无法覆盖这些老破小的维修和更新；二是，居民个人缴纳的住宅专项维修资金存在支取使用不便、补建续筹落实难、监管不透明等问题。

根据物权法，住宅专项维修资金与房屋产权捆绑，归属业主个人所有，业主很难同意就公共问题使用个人账户资金。虽然后来颁布的《民法典》对住宅专项维修资金作出补充解释，将其由“资金”身份转化为“基金”，强化了“共同所有”的公共性质，但也必须以“三分之二”表决通过为使用前提。由于居民对资金使用过程缺乏信任，而且大部分次新房维修问题常常出现在少数楼栋，因此往往很难达成共识，从而影响了使用效率。

在这种背景下，为了保障房屋居住安全的底线，建立政府公共账户成为必然，即由政府筹资主导的公共账户起兜底作用。但是，这项改革仍然在探索之中，还有一些亟待明晰的问题。首先是房屋养老金公共账户的来源。目前各界人士提出一些建议，比如抽取一定比例的土地出让金、财政补贴或者鼓励社会、企业和个人通过捐赠等方式缴存房屋养老金政府公共账户等。但是，进入存量时代后土地出让金下降可能会影响到资金筹集规模。

其次，目前地方政府要增加保障性住房建设资金作为日常维护成本，对于没有房屋维修基金的老旧小区还要承担更新改造资金，同时要为房屋养老金公共账户注资。这些资金的来源、管理以及使用等如何统筹处理，还需要进一步研究。

其三，应优先建立让居民监督使用房屋维修基金的机制。房屋维修基金使用效率低主要是使用过程需要完善监督。在多数情况下，房屋维修往往由物业和社区主导，一些居民缺乏发言权与监督权。从国际经验看，住房定期维修翻新受到广泛支持，因为不仅让社区维持良好状态，还能维护甚至提升房产价值。因此，应探索建立“政府主导、企业实施以及居民监督”的机制，提升房屋维修基金的使用效率。

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