青瞳视角2024年10月11日发布:中国金茂：一年内到期债务占比仅15%，保持三道红线全绿

2024上半年，中国金茂录得签约销售额445亿元，排名较上年度提升一位至行业12位，稳居TOP15阵营；核心归母净利润（不含投资物业公平值收益）同比大幅上涨174%。另据披露，公司上半年累计回款413亿元，回款率93%，维持行业较高水平。上半年，中国金茂进一步优化债务结构，保持“三道红线”全绿档，企业安全垫持续增厚。

在业绩发布会上，管理层表示，中国金茂“一核三聚焦”的战略方向和坚持品质改善的定位，与当下国家、市场、行业的需求高度契合。2024年公司以高品质开发为核心，持续提升产品力并快速发展精品持有、品质服务、建筑科技的第二曲线业务；上半年产品迭代后取得的市场认可，充分验证了公司战略坚持的意义，进一步坚定了公司未来发展的信心。

（中国金茂业绩发布会现场）

新产品线表现亮眼住宅公寓平均单价2.2万/㎡

一季度，中国金茂发布全新产品战略，“金玉满堂”四大全新产品线引起行业广泛关注。此后，新升级的金茂府系和新产品线璞系、棠系均有代表项目亮相，并迅速征服市场。满系项目也正在成都、三亚等核心城市推进落位。

明星产品线金茂府已升级到3.0，致力于为高净值人群营造“自然生长的社区”。今年上半年，中国金茂旗下已有7个府系3.0项目在售。上海中环金茂府、杭州上城金茂府、上海张江金茂府、南京桃园金茂府首开去化率均达100%。天津体北金茂府、西安科技路金茂府、苏州狮山金茂府持续热销，位列所在城市的板块新房销冠。府系产品扛鼎各地高端改善市场，在尚未回暖的大环境中走出了独立行情。

（上海中环金茂府会所实景图）

新产品线“玉”所代表的璞系、“堂”所代表的棠系，在上半年实现了从战略发布到落地呈现的高质高效兑现。上半年，首个璞系项目西安璞逸曲江，先后两次开盘，两开两罄，逆市热销15亿元。

（西安金茂璞逸曲江效果图）

棠系产品定位为城市改善家庭打造全龄友好的社区。首个项目天津金茂晓棠落地在金茂深耕多年的天津上东金茂智慧科技城。项目冲破天津楼市的低迷态势，首次开盘去化192套房源，一小时即告售罄，热度与口碑持续上升。

（天津上东金茂晓棠实景图）

上半年，国内房地产新房市场量价齐跌，持续深度调整。在此背景下，中国金茂以不断升级的产品力，走出了逆势热销的独立行情。业绩会上，管理层透露，公司半年度超87%的签约额由一二线核心城市贡献，住宅公寓产品平均签约单价约2.2万/平米，较2023年仍有微涨。

中国金茂将其打造单一爆款产品线的能力，成功复制到多条产品系上，为企业奠定了更强劲的增长动力。随着“金玉满堂”新产品线在更多城市落地，中国金茂多元化产品将在一二线城市收获更大的市场号召力和影响力。

多业务板块稳健发展一年内到期债务占比仅15%

开发业务保持稳健增长的同时，中国金茂的精品持有及物业服务板块也有显著增长。中报显示，金茂商业板块经营收入、销售额、EBITDA分别增长13%、11%、75%。在酒店经营领域，中国金茂持续提升轻资产管理能力，并实现轻资产管理输出。

（长沙览秀城实景图）

根据金茂服务（00816.HK）中期业绩报告，上半年金茂服务管理规模稳健扩张态势，在管面积较2023年底增长16.5%，营收、净利润同比分别增长10%、22%；高口碑品质服务助力金茂服务第三方外拓成果：高能级城市在管面积占比达91%，在管面积约51%来源于独立第三方，展现了优异的外拓能力。

在精益管理上，中国金茂持续推进降本增效，管理费用、销售费用、财务费用较去年同期分别下降34%、19%、13%。

在财务管理上，中国金茂保持“三道红线”全绿档，并持续优化境内外债务结构。上半年新增境内融资平均成本仅3.28%，维持较低水平；外币债务和短期债务占比进一步下降，一年内到期占比进一步下降至15%，平均债务期限为6.02年。

未来高质量发展 84%未售货值位于一二线

核心城市核心地段的投资导向和布局策略，给中国金茂带来了更好的业绩预期和发展韧性。中报显示，截至2024年6月30日，中国金茂未售货值约3000亿，超64%集中在华北及华东等经济发达区域，84%位于一二线城市。未售货值整体结构良好，并且可以充分支撑未来经营发展需要。

中国金茂安全稳健的基本盘也获得了国际评级机构认可。今年6月，标普确认中国金茂的长期发行人信用评级为投资级，展望稳定。多年来，中国金茂积极践行可持续发展理念，ESG表现获得国际权威ESG评级机构晨星认可，入选《财富》中国ESG影响力榜，并被纳入恒生港股通中国央企ESG领先指数。

此次业绩会上，中国金茂管理层表示，未来经营工作将聚焦现金流及效益，坚持利润挖潜、现金流管控、签约回款、降本增效「四极致」，深化投资、运营、产品「三创标」。中国金茂将围绕城市运营优化、大宗资产盘活和存量库存去化，全力推进“奋进计划”，并持续加强核心专业能力体系建设，持续推进“盘活存量、做优增量”，继续建设和发展以高品质开发为核心，精品持有运营及城市综合服务为支撑，科技创新为驱动的中国领先城市运营商。

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