杂谈车界2024年10月12日发布:上半年法拍房挂拍量超30万套，有豪宅折价千万成交

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近日，深圳楼市“弃房断供”传言被官方辟谣。当地金融监管部门表示，深圳市房地产贷款按揭不良率为0.23%，一直保持在较低水平，没有明显变化，传言断供数量与实际严重不符。

一则传言，引发业内对断供房及法拍房市场的极大关注。一般而言，法拍房包括因民间借贷纠纷、金融机构借款纠纷等被强制拍卖的各类房产，断供导致的法拍房也在其中。上半年，全国各物业类型法拍房挂拍量30.4万套，同比上升近两成。

有业内人士表明，当下法拍房数量上升，和楼房断供有一定关系，但不能就此推论断供情况在增多。“断供的真实数据，只能在银行和AMC等机构处体现出来，从断供到进入法拍程序，是一个非常长的处置链条，今年断供的房子，至少1～2年后才会出现在法拍。”

抛开断供这一“噱头”，真实的法拍房市场，也远比想象中要疯狂。以北京为例，今年上半年，当地成交价最高的房源价值过亿，有法拍房源遭46人争抢，有联排别墅打3.9折成交，网红豪宅“万柳书院”也有房源低于市场价2937万拍出，场面极为冷热不均。

判决书中的断供真相

深圳火速辟谣背后，实则反映出市场对断供房的极大关注。此前，在河北廊坊等房价下跌区域，便出现过业主无力还贷、打算断供的案例；去年全国爆发楼盘“停贷潮”，也有部分业主在收房无期的情况下企图断供，不过随后各银行纷纷表示规模占比较小。

现实生活中，真正选择断供的是何种情况？这在法院判决书可窥见一二。

广东省中山市第一人民法院一份民事判决书便显示，2018年12月24日，原告中山市基裕房地产有限公司与被告冯某、李某签署《商品房买卖合同》，总价91.92万元，其中55万元向银行贷款支付。此后，因被告未按合同约定偿还贷款，原告向按揭银行履行了保证责任、连带清偿。

被告表示，涉案房贷断供，是因为投资失败、血本无归，影响还房贷，并非恶意断供。因抚养子女等需要才购买本房。原告单方向银行结清房贷，导致被告失去同银行协商还款的机会。原告则称，先后向被告邮寄了追偿通知函，也有电话沟通，但后者不接听。

最终法院判决，本案为商品房预售合同纠纷，原告因被告未按时偿还按揭贷款违约、承担保证责任，代其支付贷款本息530902.59元、诉讼费9217元、律师费23451元，有权向被告追偿。

河北也有类似案例。固安县人民法院一份民事裁定书显示，2016年，原告万隆房地产开发有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，被告向银行借款140万元，原告承担连带保证责任。开始被告一直按时还款，但2019年2月起断供。2021年，银行将欠款从担保账户中一次性扣除，共160.98万元。

原告履行完担保责任后，根据《担保法》相关法律规定，有权对被告主张权利，但未果。无奈，诉至人民法院。戏剧性的是，原告不能提供被告准确的送达地址，法院经查证后仍不能确定，致使相关法律文书无法送达被告，最终原告起诉被驳回。

除了开发商作为担保方追偿，现实中更多的是银行作为原告，要求业主清偿贷款。广州市花都区人民法院一份民事判决书显示，2019年建行花都分行与被告签署《个人住房（商业用房）借款合同》，本金41万元，截至2022年12月19日，尚欠本金29.70万元，利息5203.18元。

被告表示：“确认欠款事实，但目前没有偿还欠款的能力，2022年9月开始断供。”最终法院判决，建行花都分行起诉请求解除合同、要求被告清偿欠款本息，合理合法。被告名下相关房产经折价或拍卖、变卖所得的价款，银行有权优先受偿。

从宏观角度看，15家上市银行2022年个人住房贷款的不良率均值为0.57%，较上年微升0.2个百分点。招商银行在年报中指出，受经济增长放缓影响，不良贷款率、关注贷款率和逾期贷款率均有所上升。同时，个人住房贷款关注余额中非逾期占比超过七成，整体风险可控。

全国法拍房挂拍量上升

观察断供房情况，法拍房也是一个侧面视角。

早在2015年，线上法拍交易起步，法拍房逐步进入大众视野，由于早期法拍房不受限购政策约束，成交价格通常低于市场价，部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”，一时间法拍房市场关注度走高。2020年以来，法拍房挂拍量出现增多趋势。

根据中指监测数据，从挂拍量来看，2023年1～6月，全国法拍房挂拍套数较上一年增加19.7%，挂拍套数30.4万套绝对量大幅增加。从挂拍物业类型来看，住宅、商业为法拍房主流，住宅2023年上半年挂拍量17.9万套，占总体59%，较上一年明显增长。

分省份看，上半年挂拍量较高省份四川首次超4.5万套，同比增加15472套、增幅51.3%。其他省份如广东、重庆、河南、江苏等均有不同程度增加，其中广东前6个月挂拍同比增加7987套，河南前6个月挂拍较上年同期增加10101套，增幅高达63.38%。

北京金诉律师事务所主任、律师王玉臣表示，受经济形势影响，不少人或者企业收入下降，导致债务不能及时偿还，进而导致被诉、被法院强制执行，法拍房挂拍量上升和楼房断供有一定关系。

上海蓝鲸资产总经理王胜蓝告诉记者，受经济形势影响，抵押人债务人断供比例肯定是上升的，明后年法拍房数据还会有一定比例的上升，但应该不会超过20%。但是，断供数据暂时还不会在法拍房市场上体现出来，真实数据只能在银行和AMC等机构那边体现出来。

“从断供到进入大众视野的法拍，这是一个非常长的处置链条。”王胜蓝表示，从债务人违约，到银行和债务人催收，再到逾期债权从银行打包转让出去，资产处置机构收购后进行催收、诉讼、拍卖处置，整个链条非常长。所以去年今年断供的房子，至少还得1～2年后才会出现在法拍。

她还提到，疫情后整个不良资产处置的链条逐步恢复正常，法拍挂拍房源量就相应上升了，整个链条的最末端，就是法拍房市场。不过房源量上升的比例不会有很大幅度，因为法院每年的处置量是有限的。

中指研究院表示，今年全国二手房挂拍量明显增加，法拍房挂拍水涨船高，但住宅挂拍成交套数涨幅有限。除了受限购政策收紧、房地产市场观望情绪加重等因素影响，疫情复苏之后，各行业百废待兴，法拍房挂拍案件略有增加，资金流转较疫情时期明显好转，市场在多角度复苏过程中。

同时，各城市间挂拍量、成交率逐步分化，市场集中度较上一年略有提升。经济活动更为发达的长三角、珠三角城市中法拍房挂拍量、成交量均较高；而部分地区挂拍量高增但成交量仍较低，如青海、宁夏等地，低成交率也反映出当地经济活跃度受限、房地产市场活跃度较低。

豪宅法拍频频吸睛

抛却“断供”视角，真实的法拍房市场，同样看点颇多。

今年，一线城市豪宅法拍频繁受到关注。比如，深圳南山区两套半岛城邦法拍房拍出总价1.2亿元；深圳湾壹号5号楼超大户型法拍房，拍出1.14亿元，折合单价每平方米26.3万元，近1.5万人次围观；深圳南山恒裕滨城二期一套法拍房三拍成交，吸引1.8万人围观，成交价7598万元。

瀚海数据研究院报告也显示，2023年上半年，在北京住宅类参拍房源中，热度最高的房源为海淀怡清园，有46人参拍，成交较起拍溢价率256.92%；通州御世佳府（联排别墅）折扣3.9折；海淀万柳书院成交差价最大，较市场价低2937万；朝阳泛海世家东府以11662万成为上半年最高成交价。

在现实情况中，法拍房多是因折价受到关注。中指研究院数据显示，去年法拍房限购全面执行后，各城市折价率回落，2023年，重点城市折价率下降幅度较大，成交量前30城的平均折价率约降至60.86%。

王玉臣表示，通常来说，法拍房可能比市场价要低一些，如果房屋本身没有问题，有时确实会“物美价廉”。但是法拍房风险也不少，比如房产的占有使用有问题，虽然通过竞拍拿下房屋所有权，但房子的占有使用被原房主的债权人或家人掌握，拒不配合，导致买了房子却无法实际使用。

此外，有的法拍房产权有问题，可能面临无法办理产权的风险；对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院，不同地域的法院实施的，可能会有协同不一致问题，拍卖后如果查封或抵押没有解除，也无法办理产权证；有的可能拖欠大量税费，实际成本不仅是成交价；如果房子上挂了户口，成交后可能面临户口无法迁出的问题。

王胜蓝表示，购买法拍房有利有弊。首先，法拍房源是完全公开的，竞价规则也非常透明，整个竞拍过程非常公平、简单高效，不需要和买家讨价还价，也不需要中间人协商，价格也非常有优势。常规来说，一拍是评估价格的七到八折，如果流拍，在此基础上还会打七到八折。

但从风险因素上说，房子本身的信息是不全面的，需要购房人自己去调研，包括房子的查封情况、抵押情况、涉及案件、房子业主、实际出资人、税费缴纳、能不能办理产证等，这些权属方面的信息需要去调研。如果涉及刑事案件，还要看是否属于凶宅，这种少数极端情况也需竞买人去了解。

从交易流程上说，相较于新房或者二手房，法拍房的交易对手不是原业主而是法院，法院会开具判决书、协助执行通知书等，竞买人要和法院、交易中心打交道；如果涉及到产权，涉及到公司，可能还要跟公司所在地的税务打交道，相对来说比较复杂，需要专业机构协助办理。

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