路路观察2024年10月11日发布:22城开展住房养老金试点，意味着什么？

按照官方的解释是，人会老，房子也会老。但人缴养老金，是等退休的时候，自己可以领退休金。房子的养老金，不是发给房子的，而是用来给住宅维修用的。它是从原来的住房维修基金，发展而来的。住房养老金账户，也就是直接继承原来的住房维修基金账户。既然已经有住房维修基金了，为什么还要设立住房养老金呢？主要有两个原因：一是，原来的住房维修基金，是一笔沉默资本。什么叫沉默资本？就是钱存在那里，没有人去用。这个住房维修基金，不是每个人都缴了。同一个小区，有些业主缴了，有些业主没缴。当这个小区老化的时候，有些业主就同意旧改维修，钱呢，就从自己缴的维修基金里面出。就算额外要补一些，这部分业主所承担的费用也低得多。但另一部分业主没缴住房维修基金，就不愿意旧改，也不愿意自掏腰包。

那么，在小区的维修和改造上，就很多项目无法启动。一个是资金难以统一，另一个是意见难以统一。那怎么办呢？就由政府牵头，把住房维修基金，改成住房养老基金，统一规划，统一管理。业主不愿意花的钱，让政府来花，把这笔沉默资本，活跃起来。

二是，很多老破小根本就没缴过住房维修基金，但很多新小区却缴了这笔钱。这就导致，需要维修的老破小，没有钱维修，而不需要维修的新小区，把钱存在账户上，一直都没动。新的住房养老金制度，在很大程度上，打破了原来的分配机制。原来是专款专用，一个小区缴的钱，就专门用在这个小区。但以后不是了，政府统一收缴，统一分配了。

这笔钱也可以被投入到老破小的改造上。就算这个小区一毛钱没缴，也能享受住房养老金的红利。具体操作可能是，住房养老金出一部分，财政出一部分，业主出一部分。反正，它是有利于老破小改造的，降低了老破小业主的改造成本。

为什么改造老破小？这里面也有两大原因：一是，消除危险住宅隐患。2022年4月29日，长沙一栋住宅倒塌事件，就压死了53个人。中国的商品房产权寿命是70年，但住了三四十年以后，它的水电、外墙、通风、园林等公共设施，就跟不上了。怎么找到老旧住宅的问题所在呢？给房子做定期体检。这个体检费谁出呢？就从住房养老金里面扣。它能排除危楼隐患，提高住宅安全。

二是，盘活沉默资本，推动房地产市场进入旧改常态化。中国的存量房已经非常大了，基本家家户户都有自己的房子，城镇化率也超过60%了。继续盖新房，卖新楼，已经卖不动了。那怎么盘活房地产市场呢？就得靠旧改了。能拆的拆，不能拆的，就主打住宅维修。像很多高层住宅，楼龄已经超过30年了，水电等设施都开始老化。如何避免城市里的高层住宅沦为老破旧的贫民小区呢？就得靠翻修。

可在小区内部，只要自己家的房子没出问题，就不太愿意出钱改造公共设施。那谁来出钱呢？这个就得从住房养老金里面扣。业主不愿意花的钱，让政府来花。它的好处是，能够最大限度地盘活房屋翻修市场，房地产公司、装修公司、建筑公司等，都能在这里面分一杯羹。

未来，旧改、翻修，将成为中国房地产市场里的重要一环。

很多人对这个政策抱有质疑的心态，为什么呢？根源就在于三点：一是，这个钱能否花的公正、透明？原来，是各自的钱，各自花。现在，改成吃大锅饭了。那负责分配的人，能否做到公平公正？让真正需要改造的小区，得到改造，让缴了住房养老金的人，有钱维修？二是，那些没缴过住房维修基金的人，凭什么用这笔钱？三是，谁来监管这笔钱？要知道，中国房地产爆雷，有一个重要的因素就是，预售资金被房企挪用了。那么，在翻修市场中，住房养老金监管能否做到严格有效？

此外，农村的自建房要不要缴？拥有多套房的，会不会甩卖房产，进一步压低房价？如果商业性公寓、出租屋也要缴的话，那么，会不会推高租金？这些问题都直接关系到公众的切身利益。