证券时报2024年10月13日发布:第一太平戴维斯：上海核心商务区写字楼空置率达132% 创10年新高

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本报记者 方超 石英婧 上海报道

上海核心商务区甲级写字楼平均空置率环比上升1.3个百分点达到13.2%，第一太平戴维斯在近期举行的2019年第三季度上海房地产市场回顾暨展望上认为，此数据创10年新高。

第一太平戴维斯报告（以下简称“报告”）显示，由于第四季度包括核心与非核心区域的写字楼将进入市场，整体空置率仍将上升。值得关注的是，尽管第三季度投资市场合计成交金额仅为人民币63亿元，同比下降23%，但是其认为商务园区仍受到投资者关注。

核心区空置率10年新高

上海第三季度核心商务区写字楼空置率创10年新高。

报告显示，在2019年第三季度，由于分别位于浦东的佳兆业金融中心和北外滩来福士入市，共为市场带来约22.7万平方米办公面积，至第三季度末，沪上核心商务区甲级写字楼存量推升至920万平方米。

此外，季内净吸纳量数据也呈现下滑趋势。报告显示，第三季度内净吸纳量共计约8.3万平方米，同比下降32%。而2019年前三个季度累计较去年同期下滑52%。

第一太平戴维斯在报告中指出，“由于新项目去化较慢，核心商务区甲级写字楼平均空置率环比上升1.3个百分点至13.2%”，创10年新高。

在供应量增加的大背景下，租金也在下跌。报告显示，三季度，核心商务区甲级写字楼租金指数环比再跌0.2%至每平方米每天人民币8.95元。对此，第一太平戴维斯认为：“由于持续的供过于求以及需求放缓，迫使业主采取以价换量措施来保证出租率。”

核心商务区空置率创新高，但非核心商务区则呈现“以价换量”的景象。

对于非核心商务区仅迎来一个新项目入市，第一太平戴维斯认为，由于新增供应体量有限，非核心商务区写字楼市场继续吸纳现有存量，在此背景下，平均空置率也呈下降趋势，区域平均空置率环比下降1.1个百分点至28.8%。

与此同时，报告显示，非核心区同期租金指数环比下降0.7%，至每平方米每天人民币5.76元。

值得关注的是，第一太平戴维斯在报告中认为，由于预计第四季度上海甲级写字楼市场还将迎来包括核心与非核心区域约110万平方米的新增供应，“大量未来供应加之需求放缓将继续推升未来写字楼空置水平”。

商务园区受投资者关注

核心商务区写字楼空置率在上升，但是报告显示，上海核心商圈购物中心空置率却在下降。

报告显示，上海核心商圈购物中心空置率较上季度下降1.0个百分点至5.8%。此外，由于非核心商圈因新项目入驻率较低，空置率环比上升1.0个百分点至8.8%。第一太平戴维斯认为：“若剔除新增供应影响，非核心商圈空置率环比下降0.5个百分点至7.3%。”

在此背景下，报告显示新项目正陆续入市及租金环比上涨。

报告数据显示，第三季度共五个新项目入市，分别为96000平方米的BFC外滩金融中心，同为70000平方米的虹桥丽宝乐园和百联曲阳购物中心，以及68000平方米的晶耀前滩与65000平方米的龙湖华泾天街，共为市场带来369000平方米新增供应。

报告显示，除已试营业多时的外滩金融中心，其余均位于内环外。而租金也在上涨，报告数据显示，第三季度全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.3元。

与此同时，第一太平戴维斯研究显示，上海零售圈内的美妆、科技及运动品类等多个品牌在第三季度仍在扩张中，这些品牌包括初创、传统、周边产品等八类新兴品牌正在崛起，其报告认为：“因其需求灵活、店型丰富，积极进驻各类购物中心。”

此外，值得关注的则是“商务园区仍然受到许多投资者的关注”。

第一太平戴维斯对上海投资市场的研究显示，“基于市场基本面疲软以及经济不确定性增加，买方预期能够以更低的价格实现收购，同时卖方仍然处于让步的犹豫阶段”，第三季度仅发生7笔大宗成交，合计成交金额仅为人民币63亿元，同比下降23%。

但与此同时，第一太平戴维斯也认为：“商务园区仍然受到许多投资者的关注。”然而，其同时也表示，由于“部分区域或项目目前价格较高，未来价值升值空间有限”，因此导致寻找合适的标的难度加大。

此外，“投资趋势”还呈现出“空置楼宇收购态度谨慎”以及“次级商务区的优质物业”受关注的趋势，其认为，投资者将更多关注偏次级商务区同时带有租金提升潜力的写字楼。

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

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