齐家2024年10月11日发布:新旧动能转换下的龙湖答卷｜直击业绩会

虽然从营收贡献来看，地产开发业务依然是绝对核心，但受市场影响开发业务利润持续走低，上半年龙湖地产开发业务毛利率仅为7.4%，得益于运营和服务业务的拉升最终综合毛利率达20.6%，对应毛利96.4亿元，剔除公平值变动等影响后的净利润达47.5亿元，其中运营和服务业务的贡献超80%。过往长期的蓄力和投入让龙湖的利润结构得以优化，构筑起穿越周期的安全边界。

赵轶坦言龙湖在地产开发业务盈利承压的情况下，运营和服务两个板块起到了补充和稳压的作用。他说盈利是整个行业的共性问题，也是穿越周期的过程中需要解决的一个问题。对于如何修复开发业务毛利率，他也给出龙湖的举措：聚焦核心城市核心板块，新项目拿一个成一个，老项目清单式管理，兼顾回款和利润，逐步修复毛利率。

66.1亿元的运营业务收入中，商场、长租公寓和其他分别占比78.4%、19.8%和1.8%。53.2亿元的商场租金收入同比增长6%。陈序平回顾称，龙湖天街基本上位于一二线城市的核心地段轨道节点，没有下沉三四线，加之整体消费面向品质用户，未做重奢，选址和定位是实现收入增长的关键。截至6月底，龙湖已开业商场建筑面积为829万平方米，整体出租率96%，冠寓开业12.3万间，整体出租率95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.3%。

在商业内卷的当下，陈序平自信龙湖天街能够持续增长。

他详解了两条抓手，一是抓好新开业，截止目前，龙湖已获取未开业的商业项目超过50座。今年下半年计划开业10座，其中5座为轻资产，明后年会保持每年10座左右的开业节奏。另一个是抓存量项目的改造提升，据其透露这些改造提升预计在今年底和明年陆续完成，为项目进入成熟期实现增长打下基础。

已为年内到期信用债备好资金

上半年，龙湖实现销售额511.2亿元，对应销售面积365.5万平方米，折合单价13984元/平方米。分区域来看，西部、长三角、环渤海三个区域销售额超过百亿，以143.4亿元、137.9亿元和102.9亿元位列前三，占比依次为28.1%、 27.0%、 20.1%，华南和华中实现销售73.2亿元和53.8亿元。

销售的同时，龙湖也在补储。

上半年，龙湖在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7座城市获取了7幅地块，新增土储总建筑面积为60万平方米，权益面积为35万平方米。截至2024年6月30日，龙湖集团的土地储备合计达4141万平方米，权益面积为2959万平方米。张旭忠透露，新获取的7个项目，有2个已经入市，还有5个会在接下来的9月份全部入市。他预判下半年市场依然存在波动，龙湖将继续攻坚存货去化，并根据市场情况保持一个弹性的推货推盘的节奏。

面对摆在眼前的如何平衡谋发展和控风险，赵轶直言，公司始终将财务稳健放在首位，短期债务的提前削减优先于增量投资。

2023年龙湖开始主动有序的压降负债规模。截至6月底公司有息负债1874亿元，相较于2023年底减少52亿元，赵轶表态，公司会稳步铺排债务归还。据其透露，今年以来已归还到期信用债107亿元，年内到期信用债仅剩10亿元，目前资金已经提前备好。2027年前没有到期的境外债券，下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。

财务指标来看，当前龙湖集团有息负债共1874亿元，平均融资成本为4.16%，较去年同期下降0.1个百分点，平均合同借贷年期延长至9.19年。赵轶介绍称，有息负债中银行融资占比超80%，国有六大行占比超过60%。截至6月底，公司在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债比为1.7。

谈及新旧模式转换，陈序平直言最关键是处理好债务问题。

他说房地产行业快速发展带来了“三高模式”，房企债务也是建立在开发业务规模迅速扩大的基础上的，这些债务的特点是“周期短、规模大”，目前市场规模下降，债务却并不会因此消失，它还是刚性的。因此龙湖一方面通过经营性业务带来的现金流，为降低债务规模提供资金。另一方面，通过长周期债务替换短周期债务，双管齐下去降低债务规模、延长债务期限。据其预判，2028年龙湖集团可以实现经营性业务带来的收入占比超过50%，公司由此进入“较低的债务，高经营性收入”的新模式。

记者孙婉秋

编辑吴典

责任编辑孙霄

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