广州黄埔双沙城更项目再易主 合景泰富、知识城及中建八局的角色演变

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观点网 经历一波三折后，广州黄埔双沙社区旧改辗转到了中建八局手中。

11月2日，中国建筑公告称，子公司中建八局已通过公开挂牌交易方式竞得广州知城宏胜投资有限公司100%股权，参与投资广州市黄埔区双沙社区城市更新项目，预计总投资额约 289.3 亿元。

股权收购完成后，负责双沙旧改拆迁、复建区建设、融资区开发及相关运营的项目公司广州市弘鑫房地产开发有限公司由双沙经联社、中建八局、知识城集团分别持股51%、34.3%、14.7%。

公告显示，复建区交付后，双沙经联社以约定的价格将持有的项目公司（广州弘鑫）51%股权转让给中建八局和知识城集团，并完全退出项目公司。中建八局和知识城集团将按照70%：30%股权比例继续合作开发融资区地块。

事实上，双沙旧改的操盘方今年2月才由知识城接手，此前由合景泰富负责，不过，随着合景泰富自顾不暇，双沙旧改的命运也随之起伏。

合景入局

“合景泰富城市更新”微信公众号已经停更了许久，最后一条消息来自于2022年11月2日。再前一条消息便是2022年10月28日发布喜报，内容是关于黄埔双沙旧村改造实施方案正式批复。

实施方案显示，双沙村位于广州市黄埔区红山街道，南临珠江，西临文冲社区，东至庙头社区，北有广深铁路并与下元新村相邻。改造范围总用地面积约112公顷，复建安置面积140.38万平方米，改造成本74.87亿元。

双沙旧改于2018年3月就通过改造意愿表决；2019年3月，双沙社区集体物业正式开拆；2020年2月，双沙社区“TOD智航中央商务区”启动施工建设；2020年9月，拆补方案表决通过80%......

合景泰富很早就介入了双沙旧改项目，据悉，2019年10月17日，双沙社区举行前期工作服务单位签约仪式，合景泰富集团控股有限公司领导出席了本次签约仪式。

2021年4月13日，双沙旧村改造项目挂出招商公告，项目安置投资额约人民币109.5亿元，并于10天后发布资格审查公示，万科联合体及合景联合体通过资格审查。

万科的入局，让双沙旧改项目变得炙手可热起来。两大知名房企相争，无疑是看中了这个改造项目未来的巨大收益。双沙项目位于黄埔临港经济区，地铁5号线及13号线经过并设两个轨道站点，规划总建面约237万平方米，规划居住人口约5万人，属于临港片区少有的巨无霸旧改项目，定位“海丝国际创新城”。

根据实施方案，产业上，计划形成科创产业总部集聚区及研发孵化基地，构建大湾区智创总部基地及智创扬帆基地两大科创单元。教育方面，项目规划15处教育设施：包括1所54班完全中学、1所42班九年制学校、1所48班小学、1所24班小学、7所幼儿园和4所托儿所。

原本被合景视为囊中之物的双沙旧改，不料中途冒出了万科这个强劲对手。彼时，合景与万科之争成了一时热门，市场对于双沙旧改最后归属充满了好奇。

靴子没过多久就落了地，2021年4月30日，经过公开投票表决，合景泰富联合体以96.51%同意率成功斩获双沙旧改项目。

合景泰富的野心也没有止步于双沙旧改，同样是2021年，在拿下双沙旧村改仅半年后，合景又入局黄埔区南岗街南岗社区（南片）旧改，该项目总投资额约147亿元，改造用地面积超180公顷，体量巨大，该项目也是黄埔旧改公开招商以来最贵的旧改项目。

旧改项目的高利润，在行业上行的时候，吸引着诸多房企争相布局，合景泰富在广州的旧改版图涉及天河（猎德村、吉山村）、黄埔（双沙村、南岗南片、红卫三四社）、增城（新塘石下村）等。

然而，巨量的资金投入以及长回报周期，却成为拖累合景泰富现金流一大因素，当遇上房地产政策调整周期，企业流动性陷入困局，旧改项目自然也陷入难以推进的窘境。

两度易主

今年2月，黄埔双沙联社发布了一则公告，拟在2月18日-26日对双沙旧村改造项目的合作企业、合资公司股东变更相关事项进行表决。

表决事项涉及将双沙旧村改造项目的合作企业由原联合体“(主)广州合景控股集团有限公司，(成)广州鸿信投资有限公司，睿天投资（广州)有限公司”变更为“联合体”(主)广州知城宏胜投资有限公司，(成)广州合景控股集团有限公司，睿天投资(广州)有限公司“。同意原联合体的所有权利、义务均由变更后的联合体承接。

此外，双沙旧村改造项目的项目合资公司”广州市弘鑫房地产开发有限公司“股权由原来的广州合景控股集团有限公司持有31.85%、广州鸿信投资有限公司持有12.25%、春天投资(广州)有限公司持有4.9%，变更为广州知城宏胜投资有限公司持有34.3%、广州合景控股集团有限公司持有12.25%、春天投资(广州)有限公司持有2.45%。

这意味着，主导双沙旧改的企业从合景联合体变更为知识城联合体。

从积极入局到无奈退出，背后折射的，是合景泰富的落寞。从2022年开始，合景泰富就面临流动性危机，通过出售资产、美元债重组来保证现金流。除合景泰富外，一批此前在激烈竞争中敲定的旧改项目也纷纷易主，随着民营房企不断出险，退出旧改成了它们短暂缓解资金压力的途径之一。

这些退出的项目多由国企或区属城投公司接盘，知识城作为黄埔区属国企，参与了永岗、迳头村、均和村以及莲塘村等多个旧改项目，去年7月接盘了广州九佛街燕塘村旧改项目。另外，知识城今年还进场文冲东旧改项目，该项目拆迁安置总投资额约65亿元（不含土地出让金）。

有市场人士指出，国企在招商引资、产业集聚及高质量发展方面具有先天优势，应对产业导入监管也更能游刃有余，村集体经济增长将更加有保障。

除知识城之外，科学城也频频接手广州旧改，如黄埔枫下村旧改，一开始最先由宝能介入，后被科学城接手。除此之外科学城集团还曾接手雪松的黄埔何棠下村、时代中国金坑村银岭片区两个旧改项目。

但即使国企拥有更稳健的财务状况以及更畅通的融资渠道，在需要巨大投入的旧改项目面前，也显得力不从心。因此，引入合作方或者干脆由国企背书再进行项目转让成了这些被接盘旧改的后续命运。

8月3日，知识城在全国产权行业信息化综合服务平台挂牌转让广州知城宏胜投资有限公司100%股权，底价10.06亿元。这次转让，知识城给接盘方限定了条件，要求企业近3年净利润超过300亿，经营性现金流累计超过300亿；以及近5年内在广州市参与开发单一项目计容建筑面积超过70万平方米等。

在这些条件的限定下，市场猜测接盘方大概率是在广州做过大型旧改的央国企。最终，中建八局加入了这场游戏。

值得注意的是，两经易主后，合景泰富已经彻底退出了双沙旧改项目。中建八局的公告显示，股权收购完成后，项目公司广州弘鑫由双沙经联社、中建八局、知识城集团分别持股51%、34.3%、14.7%。复建区交付后，中建八局和知识城集团将按照70%：30%股权比例继续合作开发融资区地块。

这一次，在央企中建八局的加持下，双沙旧改的命运或许终于明朗了起来。

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