快速问医生2024年10月13日发布:远离律师，业主委员会走不远

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在很多小区的业委会委员看来，律师在小区管理和保护业主利益上，起不到多大作用。事实真的如此么？

一、小区的问题，实质上就是法律问题，偏离了法律的轨道，就会陷入混乱。

居住在小区里的业主权利实际是来源于物权，财产权利的一种，这是个实实在在的法律问题，小区的很多的问题之所以没有能解决好，完全是没有运用法律规则解决小区问题。

业主委员会是业主选举产生的，但不代表他们就比普通的业主的法律知识就强，他们拥有的是热情和公益心，而对于如何运用规则解决业主之间的矛盾，监督物业合同的履行以及维护业主的合法权益，他们是外行。

二、小区的各种利益关系，需要法律人士的指导和培训。

而业主委员会在与行使职责，监督物业公司的过程中，如何能够做到在自己的权限范围内监督物业，通过合法的方式监督物业，如何面对物业公司在履行的物业合同中所遇到的问题等等，这些都是法律问题，如何按照合理合法，有序有节地去解决这些问题，恰当的行使权利，非专业人士很难处理的好。

由于小区是商品房开发商的小区，业主委员会为了维护业主利益，避免不了同开发商打交道，涉及到合同法律关系，车位纠纷，产品质量等等法律问题，而同开发商打交道，特别是法律问题，则更多的是一种工作的方式打交道，而业主委员会由于缺乏一定的专业性，习惯了的方式往往是在处理普通人之间的关系方式，特别是开发商企业经常有法律顾问的建议，作为行动的依据的时候，业主委员会的相对劣势就体现出来了，因此，为了维持相应的平衡，业主委员会应当寻求律师的帮助，来维持这样智力资源的平衡。

由于小区是商品房开发小区，涉及的民生居住的问题，所以商品房的开发，从一开始就受到各种行政管理措施的规范，在这个过程中，涉及到规划，建设，公共权属等问题，都与政府有关。而同政府交涉，则是更为规范的处理模式，政府职责权限，审批的程序，申请或投诉的受理方式，很多方式业主委员会并不是很清楚，往往跑了很久，才发现跑错了部门和对象，白白的浪费的精力和财力。因此，律师是受到法律训练的人，其所受到的训练中，也是包括行政法方面的知识和思维训练，在依法行政过程中，律师往往有着良好的法治思维，能够有着较为清晰的思路，应对和解决来自各种行政机关的各种问题或通过行政手段解决小区问题的方法。

由于小区是商品房开发小区，业主来自五湖四海，认知不同，经历不同，社会地位不同。而业主承担自己的义务和行使自己的权利，则是需要一个完善通畅的秩序规则，当一个小区的业主能够自觉地通过制度设定的途径，去表达自己赞成或者反对意见，或者业主委员会通过设定好的规则方式去执行业主大会或业主委员会决议，或去征求业主意见，或者动用小区的公共收益，这个小区的基本秩序是顺畅的，不会出现业主委员会和业主之间特别紧张的情况。这个是规则意识体现，法律所要解决的是规则问题。

正是因为小区是存在着各种主体，涉及到开发商、政府部门，物业公司，业主等各种的利益，需要系统有计划的处理方式，更重要的是有法可循，一旦处理不好，要么造成业主利益受到损坏，要么造成小区的不稳定， 而业主委员会的成员， 没有任何法律背景，缺乏相关的法律技巧，如果盲目自信，将可能惹祸上身，不但危及业主利益，而且还危及个人利益，如果小鸡悲观，则可能错失维护业主权益的机会，失去业主信任，如果一旦遇上诉讼，业主委员会缺乏相应的法律技巧，很可能有理讲不赢，也不能胜任维护业主利益的责任。

三、律师是具有法律技能的专业人士，对于如何运用法律手段解决社区问题具有更为娴熟的技巧。

律师则是受过系统的法律训练，具有法律思维和法律技能的专业人士。而解决小区问题的核心恰恰是法律的方式，律师的建议和导则尤为重要。

通过律师的指导和建议，业主委员会可以完善相关的业主大会议事规则，管理规约，逐步建立起财务制度，会议制度，宣传制度、公开制度等等各种配套性的文件，让小区的秩序更为流畅，让业主表决顺畅，决议产生顺畅，解决业主大会召开难问题，通过小区的各种文件制定，可以吸引更多的 业主参与业主委员会工作，解决业主委员会委员之间，业主之间的矛盾问题。

通过律师指引和建议，完善物业服务合同和各项考核标准，可以更好地维护业主权益，通过契约的方式，监督物业服务，确保物业公司按照物业服务合同约定的标准提供物业服务，满足业主的需要，防止物业服务企业在物业服务过程中侵占业主利益。

通过律师的指引和建议，业主委员会可以在日常的工作过程中，收集和保存各种对业主有利的证据，例如审批文件，图纸资料，合同等等，以应对可能要发生纠纷或者诉讼。防止各类业主权益，因为时间问题，而处于不利的地位。

通过律师的指引和建议，在同各类行政机关的交涉的过程中，能够分清行政机关的权责划分，防止行政违法而给自己带来的伤害。同时及时地掌握行政机关的各种处理时限，防止因为时间问题而造成的权利丧失。

通过律师的指引和建议，也会给业主委员会建立起风险防范墙，通过法律方式，在法律范围的行使业主委员会的权利，即使在存在损失和风险，那也是法律风险允许范围内的风险，或者说正常运行中的风险，从而防止业主委员会好心做事，却惹祸上身的风险。

四、结束语

社会是法治社会，小区的未来也必将是法治的小区，通过法律方式解决小区的问题，是社区矛盾治理的必然之路，业主委员会普遍法律技巧的缺乏，是个不争的事实，而有依法履职律师的业主委员会，将会对小区的正常运行起到积极的作用，总比业主委员会自己摸着石头过河的好，往往适得其反，头破血流。

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