悟空谈历史

2月19日，记者路过上海六百百货时，仍有市民在商店门口驻足查看昨天张贴的闭店公告。

前一日，上海六百正式闭店，停止营业后将启动建筑整体拆除及重建工程。

作为一家历史悠久的商场，上海六百承载着一代上海人的记忆。因物品齐全、价格实惠，上海六百曾是徐家汇商圈代表性的综合百货，也是徐家汇商圈的起点。上世纪八九十年代，随着轨交1号线的建设，徐家汇商圈以上海六百为起点，慢慢崛起了东方商厦、太平洋百货、美罗城、港汇广场等一系列商业地标，徐家汇商圈由此成型。

据“上海徐汇”报道，上世纪90年代中后期，商品同质化倾向愈发明显，上海六百处于“太平洋百货”和“东方商厦”等合资、外资商企的包夹之中，在充分进行市场调研后，上海六百又采取了明智的错位竞争策略，充分发挥“软百货”的竞争优势，满足顾客“商品细分化”的购物需求。

2010年起，受线上零售等其他综合类购物中心业态的影响，各大商场开始陆续改造升级。此前，美罗城、港汇等购物中心已先行改造完毕，内部业态进行了调整。

上海六百的闭店也并不意外。记者在走访中注意到，上海六百的经营界面较为老旧，层高低矮。一至六层为鞋帽服装，仅有底层一小部分存在一家咖啡店，购物群体主要以中老年人为主。

58安居客研究院院长张波表示，只有购物的单体百货形式显然已经不适应当下的趋势，老的百货商场从硬件来看，大都跟不上时代的发展，几十年前的建筑设施在上世纪看起来还是非常摩登，但现在完全不适合主力人群的需求，停车场设计不足且停车不方便，室内层高低而面积狭小，硬件层面就对消费者的购物体验形成很大影响 。

此外，从软件来看，服务的业态也呈现老化。传统百货店主力客群目前来看还是30~50岁左右的中年人，不同于上世纪50、60年代出生的人群，这批“70、80后”对于百货业态的购物有着更多深层次需求，不但要能满足美妆、服饰、餐饮等体验性消费，而且对于品牌有更高要求，但受老百货硬件水平限制，很多主力客群中意的品牌并没有入驻，导致消费需求并不能被很好满足。

改造升级已不可避免。

此次，拆除后的上海六百将花费耗资7亿元在原址上进行重建，转型为主打首店和体验式经济的综合类购物中心。重建后的上海六百，建筑高度将由原先的22.6米调整为50米，地上将建10层，地下将建3层。

据上海六百的商场负责人介绍，改建后的上海六百层高将由原先的平均3米提升至5~6米，大大改善购物空间。

在业内人士看来，百货店陷入困境并不是个例，而是业态本身需要改变，传统商业需要寻找与社会发展相适应的商业模式。

去年，伴随了上海人30年的上海太平洋百货于2023年8月底落幕，同属徐家汇商圈的东方商厦也将拆除重建，汇联商厦也迎来清仓改造。位于上海虹桥路的“家乐福”、凌云路的“沃尔玛”、锦绣路的“华润万家”关门则拉开了一大批大卖场关门歇业的序幕，全国各地的百货店与大卖场包括步步高、大润发、人人乐、伊势丹、洋华堂等国内外零售巨头纷纷关店已不是新闻。

商业研究机构RET睿意德显示，即使在区域市场具备一定优势的购物中心，每五到七年就需要进行大规模的翻新改造，以适应重大消费趋势的变化，保持项目的竞争力。、

商业地产专家范宜昌教授向记者表示，对于商业地产项目而言，商业升级和调整从来都是一个不变的命题，调整改造是保持商业项目最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。“商业地产调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。”

据悉，目前上海各个商场普遍提高了业态调改的频率。例如，上海环球港的年均“上新率”接近10%；七宝华润万象城开业以来年均调整比例达到30%以上，每年要对100多家店铺进行升级；七宝万科广场基本每三年进行一次“大调”。

张波表示，在商业地产的存量改造上，每个项目都应该注入更多属于自己的话题点，抓住好玩的地方来吸取人流。购物中心高能玩家的核心优势，仍然是通过不同业态的集合，为消费者提供良好的空间环境服务，打造场景话题亮点，吸引消费者，留住消费者，成为线下流量的集合地。而增加了餐饮娱乐的购物中心也面临越来越激烈的竞争。尤其是部分区域已经出现了开发过剩、扎堆经营的情况。这都需要经营者顺势而变。

目前，许多商场迫切需要整合改造转型。

范宜昌表示，在大卖场与百货店被淘汰之后，剩下的商场在同质化竞争的背景下，需要减少与电商商品结构重叠部的商品售卖的占比，增加顾客有需求的电商商品结构外的业态占比，包括餐饮、运动健身、健康养生、文化娱乐以及其他新兴消费业态。同时，这类存量商业在改造过程中需要完善运行配套条件，比如完善商场内部的购物动线、增加车位等硬件设施，在运行管理与服务上更人性化。

此前，徐汇区就曾向全球公开征集大徐家汇核心区的整体规划方案，计划通过优化区域内五条轨道交通、空中天桥连廊和地面地下过街系统，加快推进徐家汇中心建设以及太平洋百货、上海六百的整体转型，让整个区域的交通更有序、购物更便利、商圈更繁华、城区更具“烟火气”。