包明说2024年10月13日发布:万科上半年现金流回正年内仅余20亿元境内债券待还

万科8月30日晚间发布的2024年半年报显示，上半年实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。在2024年中期业绩推介会上，万科方面称，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅剩余20亿元境内债券待还，将于9月到期，现在已经做好了相关资金的安排。

万科上半年亏损98.5亿元计提减值42亿元

8月30日晚，万科A（000002）披露2024年中期业绩。公司2024年1-6月营业收入为1427.79亿元，同比下降28.93%；营业利润为-77.28亿元，去年同期为203.4亿元，同比转亏；利润总额为-80.57亿元，去年同期为207.03亿元，同比转亏；归属于上市公司股东的净亏损98.5亿元，去年同期净利润98.7亿元，同比下降199.82%。

投资快报记者注意到，关于半年报亏损原因，万科8月30日在2024年中期业绩推介会上解释，主要是来自四个方面：

一是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，本集团房地产开发业务结算利润主要对应 2022 年、2023 年销售的项目及2024 年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为 2022 年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。上半年开发业务的结算收入为 1,116.8 亿元，同比下降 34.6%；开发业务的结算毛利率 6.8%，同比下降 13.5 个百分点。

二是计提减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，中期对部分项目计提存货跌价准备 21.0 亿元（含非并表项目计提 1.7 亿元）。此外，针对部分应收款项计提信用减值损失 21.0 亿元。

三是部分非主业财务投资出现亏损。公司投资的普洛斯是物流仓储行业头部企业，运营情况良好，资产质量优质。但公司对投资性房地产按照成本法计量，因此需要将普洛斯的报表按公司会计政策调整为成本法，剔除公允价值变动影响，并基于公司初始投资时的物业成本计提折旧摊销，这一会计处理上半年对公司报表形成账面亏损约10亿元。

四是部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

二季度经营现金流回正有信心保持经营稳定

万科2024年半年报显示，上半年实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。

经营层面，万科于2024年上半年实现超100%回款率，销售回款近1300亿元；积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1—7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降30%，工程支付量也相应降低。

在2024年中期业绩会上，被问及公司现金流和融资情况时，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿元境内债券待还。公司二季度经营现金流回正，万科会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。同时，在各类债务偿还的安排方面，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。万科表示，依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，万科有信心保持经营稳定。

对于下半年的资金状况和偿债安排，万科方面称，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅剩余20亿元境内债券待还，将于9月到期，现在已经做好了相关资金的安排。

郁亮：房价已经回落到相对比较合理的水平

在被问及对未来市场走势的看法时，万科董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。从短期看，经过三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

郁亮表示，“在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平方米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。”

上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，销售回款近1300亿元。通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年，万科累计偿债524亿元，截至目前已完成73亿元境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

万科方面表示，总的来说，新房市场规模缩减的同时，项目经营难度增加，操盘及格线大幅提高。但正如住建部所提到的，从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间的。

万科认为，目前来看，开发业务正处于调整的艰难阶段，一些困难的解决和向“新”而行的能力提升仍需要耐心和时间，对现在的耐心，就是对未来的信心。

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