22城试点房屋养老金制度，对房价影响如何？

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本文来源：时代财经 作者：李益文

8月26日，住建部直属期刊《建筑杂志社》和直属媒体《中国建设报》均就此前引发争议的房屋养老金发文回应，称早就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度，被严重误读。房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。

但有关房屋养老金的争议仍未停歇。

此前，住建部副部长董建国在国新办新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”董建国补充道。

图源：图虫创意

其中，房屋养老金制度因与持房成本高度关联，引起市场关注，让不少人担心这会增加居住成本。

与此同时，从2004年开始，我国住宅在办理房屋产权证时就必须缴纳这笔专项维修资金，以确保房屋后续的维修、更新、改造。

在已有住宅专项维修资金的情况下，为何再提房屋养老金？房屋养老金的试点，又会给房价带来何种影响？

当前以公共账户创建为主

房屋养老金并非新概念。早在2022年，房屋养老金一词便频繁出现在各类官方文件或会议讲话中。2023年以来，住建部方面更是多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。

细究“房屋养老金”的诞生，其中一个很重要的出发点便是房屋安全。2022年4月长沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立“房屋养老金制度”，更好解决既有房屋维修资金来源问题。这是“房屋养老金”首次正式出现在官方表述中。

住建部相关司局负责人在接受采访时也表示，建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，坚持人民至上，努力解决民众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。

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事实上，受房屋的“老龄化”等多重因素影响，近年来房屋安全领域事故在各地时有发生。仅是今年5月份，就发生了三起较大的房屋坍塌事故：5月25日，浙江文成县一房屋坍塌致2人死亡；5月27日，安徽铜陵市一居民楼坍塌致4人死亡；5月31日，广西龙州县发生房屋倒塌事故致2人死亡。

住建部此前披露的数据显示，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入了设计使用年限的中后期。并且这一比例还将不断增加，预计到2040年前后，有近80%的房屋将进入这一阶段。

因此，建立房屋养老金制度，为老旧房屋进行体检、加强修缮、预防安全事故发生等势在必行。

事实上，房屋养老金制度分为公共账户和个人账户两部分，此次住建部提出的新制度，正是由政府负责建立公共账户，个人账户则是业主交存的住宅专项维修资金。而自2004年开始，我国住宅在办理房屋产权证时必须缴纳住宅专项维修资金，以确保房屋后续的维修、更新、改造。

那么，目前住宅专项维修资金到底有多少？上海市房地产科学研究院一份报告指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。开源证券报告也显示，截至2019年底，仅山东一省的维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，使用比例仅3.3%。

面对巨额的住宅专项维修资金，为何不优先盘活沉淀资金，而要再度建立房屋养老金？

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代财经，这主要源自两者在保障程度上存在较大差异。

“对于传统房屋安全方面的小修小补，目前维修资金是充裕的，可以维修的。但对于涉及公共安全的重大问题，如停车位地下室被淹、燃气管道保障等具有‘小概率但高风险’、‘提前预警比事后管理更迫切’，同时具有跨社区跨小区的特征，这就需要建立公共账户来持续做好此类工作”。严跃进表示。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，面对即将到来的房屋“老龄化”，目前的维修资金，不管是规模，还是“归集-提取-使用”的机制，都无法完全应对。

在李宇嘉看来，和个人养老金需要“三个支柱”支撑一样，房屋养老金也需要对房屋养老做系统化、体系化的设计，这就是当前住建部提出的三个制度，即房屋体检、房屋养老金、房屋保险，其中房屋养老金最关键。

对房价影响较小

当前房地产市场仍在承压。

从房价来看，根据国家统计局发布的最新一期70城房价指数，7月份，70个大中城市中，仅上海、西安的新房价格有小幅回升，其余城市均出现不同程度下跌。二手房方面，7月份二手住宅价格指数环比涨幅下跌0.8%，同比下跌8.2%，降幅整体略有扩大。

在房价仍处于下行趋势之际，房屋养老金的推出，会对房价带来怎样的影响？

对此，严跃进认为，当前房价仍由供需关系影响，因此，房屋养老金对房价影响较小。且住建部已经明确表示，将按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，目前主要是地方政府要搭建账户和投入资金，进一步扩大资金的筹措渠道。资金筹集和个人无关，不会增加个人持房成本。

严跃进进一步解释道，当前房价，特别是二手房价已面临较大下行压力，房屋养老金推出后，会确保老房子变为好房子，所以可能会增加一些维修的成本，但是房屋本身的增值机会是增加的。所以房屋养老金是有助于房价更加坚挺的。

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李宇嘉同样认为，房屋养老金创建的目的就是要让部分老旧的房源，成为有效的、可流通的房源，避免片区和社区陷入衰败的境地。这对老旧小区来说应当是利好而非利空。

“具体而言，政府通过土地出让金、土地增值税等多重方式获取的公共账户资金，在用途上，除了对老旧小区共用部位和设施的大修大补外，还包括加装电梯、门禁和快递柜等智能化改造，配饰新零售、修建停车场和适老化改造等。”他说。

李宇嘉认为，借助房屋“养老金”，实现社区、片区面貌的改善，既活跃了二手房交易，稳定改善型住房需求，而且还激发了片区改造的动力，为稳投资做贡献，还能激发片区消费的潜力，促进存量房的循环和流转。

不过，李宇嘉也提醒道，尽管住建部再三强调当前的房屋养老金“不增加个人负担”，但和个人养老一样，房子是个人的，产权人维修保养个人房产要个人出钱是天经地义的。“住宅专项维修资金的使用，就是个人的钱用在自己房子‘养老’上，这个观念一定要建立。”

此外，李宇嘉还指出，部分地区的住宅专项维修资金存在历史欠账，对于这部分个人账户中的历史欠账，该补缴的仍需补缴。部分住宅专项维修资金使用完的小区，可续交，或由财政来兜底，或由财政和业主共担，在财政补贴或奖励下，完成业主缴纳。

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