架子手作2024年10月13日发布:杭州“外地客最多”板块，分化了有人割肉抢跑，有人打算死扛到底

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文 | 《地产小王子》主笔 花花

01

灵魂拷问：该抛，还是该扛？

相信现在杭州有不少房东，都被这个问题困扰着。想想现状，再看看前景，两难抉择。

L先生最近就是纠结。今年年初，他在青山湖科技城买了一套89㎡三房的二手房，当时全部搞定大概要215万。

然而，现在市场下行，身边好几个朋友劝他赶紧出手。但他自己又不甘心，现在卖掉根本没得赚钱，还白白损失几个月的利息，想继续扛着。

劝他抛的理由很简单：市场降温，房地产税已经箭在弦上。如果继续持有，而接下来价格又不涨，未来每年都要付一笔房地产税，得不偿失。

L先生选择继续扛，也确实有一定道理——

第一，临安是杭州唯一不限购的区域。8.5新政之后，对失去房票的刚需购房者来说，临安有绝对的优势。

第二，地铁通车，综合体开业，再加上城西大走廊产业加持，未来前景不会差。

第三，5年一个轮回，楼市起起伏伏很正常。

“常记疯涨无度，降价不知归途。利率几番改，敢入房市深处？”当年如梦令改编的“买房体”，这时候对房东同样适用。

是卖？不卖？

02

不限购，确实是临安最大的优势。

8.5新政之后，杭州各大板块中介们纷纷诉苦，没有成交量，没人看房。

不过，和临安中介接触下来，却是另一番感受了。他们的说法是：“现在看房人挺多的，成交量还可以。”

我看的一套星悦城94㎡小高层，挂价213万。在我爱我家平台上，10月20日挂牌，现在显示已有14组客户看房，小区近30天带看97次。

在大盘中，这个带看量并不低，比如杨柳郡近30天也是97次，东海闲湖城99次。

难得的是，此前我去看市区的二手房，已经很难碰到其他购房者。这次去青山湖科技城，竟然遇到了一组客户。

成交量和1-6月份的高峰时期比不了，但7月到现在，都算比较稳定。比如越秀星汇花园西区，每月成交量都在5-10套这个范围内。

另一位中介告诉我：“上个月青山湖科技城贝壳体系成交了30多套，而这个月已经有60多套。”

不可否认，资金有限、没有房票的刚需们，还是会有人选择临安。

但大行情变差，青山湖科技城想“独善其身”也很难。对比之前，价格还是回落了一点。

同样是越秀星汇花园西区满二年的89㎡三房，三个月前成交价约225-230万，现在只能卖到约220-225万。

另一套天阳蔚蓝101㎡，中楼层，北面是规划的医院，现在挂价265万。看价格，从7月挂牌到现在，降价2次共20万。“高峰期时，可以卖到280万”，中介小哥说。

以价换量，在青山湖科技城是能实现的。

03

现在最难的，可能就是1-6月份入手的投资型购房者们。

就像L先生，年初入手的二手房，错过5-6月份，现在进退维谷。现在价格已经有所下跌，几乎没有利润可赚。

一不小心，可是要亏本的啊。

这在青山湖科技城也不是没发生过。

2017年9月，临安撤县设区。2018年年中，青山湖科技城的新房开盘，供不应求。以中天珺府三期为例，多的时候198套房1379人登记，中签率才14.3%。

新房火爆，二手房自然也不弱。

当时，二手房挂牌量并不多，价格很高。一套星汇花园89㎡，总价要挂到180万，折合单价20224元/㎡。大户型便宜点，121㎡总价约215万。

而在接下来的一段时间里，市场也是突然转凉。不巧的是，星汇花园西区也交付了，大量投资客抛盘，二手房瞬间跌入谷底。

“西区交付才卖130万，户型还比东区好。高价买进东区的人，很多都亏本了。”

是的，假设160万买进星汇花园东区89㎡，单价约1.8万/㎡。直到去年7月，星汇花园的二手房价也只有1.9万/㎡左右，堪堪和2018年中差不多。

扛不住的人，自然早早就卖了。扛得住的人，等到今年上半年转手，终于解套了。

可惜，又一轮割肉离场要来了。

中介那也有例子。S先生去年年底买了一套二手房，全款支付，加上税和中介费一共花了195万。最近急需用钱，无奈低价出售，198万就卖掉了。

大半年时间，利息一分没有。算下来，还损失了好几万。

不过，也有房东打算死扛到底，依然选择正常价格出售。在介绍房源时，中介告诉我，现在大多房东低于心理价位宁愿不卖，有些甚至要到明年再考虑。

04

而且未来2年，青山湖科技城还有一个最大的隐患，就是供应量很高。

我简单统计了一下，现在青山湖科技城核心区内，起码有10多个高层小区。

▲部分小区的情况，数据来源于贝壳网、透明售房网

已交付的其中10个小区，有近2000套房源挂牌。

据中介小哥口径，10月整个青山湖大概能成交100套的样子。假设全部是这几个小区成交，也要1年半时间。

事实上，还有一些购房者是想卖却暂时没有把房子挂出来的。星汇花园（含星悦）去年7月就挂牌有1000多套，而经过消化，今年4月挂牌400多套，8月上升到600多套，现在有700多套。

换句话说，不少小区的挂牌量，可能会继续增加。

明年也有3个小区交付，分别为荣盛檀越府、未来旭辉城、保亿阳光城丽光城，共3339套房源。按20%抛盘率来算，有668套；按30%算，有1000套。

大家都知道，青山湖科技城的购房者，一向以投资客为主，自住和投资比例可以达到3：7。如果投资客的房子真要全部换手一遍，难度不小。

好在，今年以来，青山湖科技城确实热闹了不少。

路上车来车往，到了晚上饭点时间，宝龙广场内也有一些人结伴来吃饭。

交付比较早的小区，像星汇花园西区，目测入住率有一半以上了。放学后，不少小朋友聚集在儿童游玩区。

产业、人才都在不断引入。到去年11月，青山湖科技城已招引落地项目22个，其中10亿元以上项目6个，总投资1117.8亿元。

所托瑞安总部及产业基地项目、谱育科技研发与制造基地项目、拜迪戈雷、中国地质大学浙江研究院、香港大学浙江科学技术研究院、杭氧集团等等，全部落户青山湖科技城。

再加上未来科技城、未来科技城2.0的外溢，青山湖科技城的未来是能让人信服的。

关键是，人口流入速度，能不能比得上抛售速度？

05

在我看来，青山湖科技城的二手房，可以分为两类。

一类，青山湖科技城站直线500米范围内，这部分二手房，风险不大。

毕竟，这里有地铁，有快速路，又有商业综合体，会是购房者买青山湖科技城的最佳选择。

并且，这一块几乎已经没有宅地再供应。对这一块好看的购房者，必然会买这几个小区。

反之，风险略大一些。

以青山湖科技城站为圆心，往南北1公里多，其实还有土地会供应。

二手房方面，离地铁越远，价格越便宜。

某距离地铁站直线1.2公里左右的次新小区，现在90多方中等楼层只卖2.1万/㎡左右。而这个小区最后一期新房已经卖到1.9万/㎡。最重要的是，这样的价格还是没有多少人看房。

总价上，高层3万是一个大关。现在买临安高层的多是刚需，承价能力有限。一旦超过3万，闲林、杭州主城区一些老破小、新房也有选择。

最大的未知数来自房地产税和限购政策，无论哪一个来，都会是临安的重创。

如果你短期资金有用途，还是趁早做好抛售的决定，死扛很可能变成韭菜。或者你有其他更好的投资标的的话，这里亏一点又何妨，去别的地方多赚一点也是可以的。

如果你不打算抛，那就要做好心理准备去承受压力。接下来2-3年，青山湖科技城二手房价很难有好的起色，短期可能还会往下走一点。

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