澎湃2024年10月12日发布:中泰证券：当前房地产销售与土地市场依然均处在低位预计板块估值会随着政策呵护持续修复

智通财经APP获悉，中泰证券发布研报称，2024年Q3土地推出规划面积和成交金额同比下滑，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，市场目前正在经历冷却期。但从溢价率和流拍率下降来看，开发商对未来市场的预期较为谨慎，市场也进一步更加健康。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复。

中泰证券主要观点如下：

2024Q3全国土地供应及成交情况

土地推出建面方面，2024年Q3全国供给土地规划建面8.27亿方，同比增速为-14.2%。土地出让金方面，2024年Q3全国实现土地出让金0.72万亿，同比增速为-29.16%。

从溢价率数据来看，2024年Q3土地出让平均溢价率3.75%，相比2023年Q3下降0.15个百分点。从城市能级来看，2024年Q3一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来看，2024年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。

流拍率方面，2024年Q3平均流拍率为1.08%，2023年Q3流拍率为10.33%，相比下降9.25个百分点。2024年Q3，7-9月流拍率分别为1.82%、2.44%、0.00%。

高总价及高溢价率地块的城市分析

2024年Q3高总价地块数共有4宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024年Q3总价超过50亿元的地块北京有1块、上海有2块、广州1块。

从高溢价率城市数量来看，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为17城(8月、9月分别为15、15城);溢价率超过30%的城市数目为6城(8月、9月分别为9、10城)。

住宅口径土地溢价率方面，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为22城(8月、9月分别为14、17城);溢价率超过30%的城市数目为14城(8月、9月分别为9、13城)。从绝对数值来看，江苏、浙江和山东的累计土地出让金排名全国前三。

风险提示：

销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。

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