汽车大师2024年10月12日发布:重磅！38万亿存量房贷利率将继续下调？

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转自：财叔有料

今天有一则重磅消息在流传，即决策层正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。

简单说，转按揭就是将房贷从A银行转到B银行。转按揭有啥好处呢？对A银行来说，是存量房贷，LPR调整以后，一般是次年元旦执行新利率；转到B银行，就是新贷款了，贷款利率按新利率执行。

去年存量房贷利率集体下调过一次，目前首套普遍在4%以上，而5.17楼市新政，取消了利率下限，银行间新的首套房贷利率开始卷起来了。

广州这边都已经跌破3%，进入2时代，与公积金房贷利率相差无几。

如果允许转按揭，存量房贷利率可以降低1个百分点以上，相当于降息5次以上，无疑大大减轻月供负担。

这样的利好消息可信度有多高？个人认为可能性不小，但具体实施起来，需要过程，还有配套细则。今天午后股市房地产板块大幅拉高，个股掀起涨停潮。

实际上转按揭的操作很多年前是存在的，但随着楼市调控，逐渐被叫停。而且容易引发银行间的价格战。

现在为什么又会重新提起了呢？只能说，形势比人强。

统计数据显示，5.17一系列房产新政的成效正在减弱中，对销售改善的可持续性仍存在不确定性。比如70大中城市新建商品房价格环比跌幅曾在6月有所收窄，然而在7月却大致持平。7月统计局房产销售累计同比数据的跌幅 收窄程度也低于6月。

楼市低迷，对经济的影响实在太大，也导致居民的消费意愿不高。

昨天的文章北上广深的消费为什么拉跨了？也提到，一线城市，由于房产占家庭总资产比例高，高位上车的，房贷负担也更重，如果大环境不好，就不敢消费了。

统计数据表明，一线城市今年上半年的消费数据明显比全国差得多：一线城市社会消费品零售总额同比-0.7%，二线城市社会消费品零售总额同比 3.1%，三四线等城市社会消费品零售总额同比 4.6%。东部地区社零增速 2.7%，西部地区社零增速 3.7%，中部地区社零增速5%。

提振收入可能无法一蹴而就，减负是能立竿见影的。所以需要政策端“持续用力、更加给力”，领导一再表示，今年的GDP增长目标是一定要完成的。

当然关于转按揭的政策，业界也有一些疑问的。比如房贷抵押物（即房子本身）的价值再评估的问题，房价跌了，按揭成数不变的话，转按揭就贷不到原来的金额了，那政策能惠及的面就小很多。

还有，转按揭不是简单的降低贷款利率那么简单，涉及抵押登记变更、银行资产包变化等等。如果真想降存量房贷利率，不如和去年底一样直接调降利率，按照现在房贷的市场价格，银行也能给出一个更优惠的存量房贷利率，这样才能惠及到所有人。

也有市场人士认为，如果存量按揭大幅降息，估计会有存款利率下降的配合，单边降按揭利率的概率较小。因为银行的净息差已经被压缩到极致，这两条银行板块的大幅下跌，也和降存量房贷利率的消息有关。

有研究人员大致测算了一下转按揭如果实施的影响：

1、目前全行业按揭总体规模约38万亿，如果一次性降息100个基点，那么银行的利息收入将减少约3800亿，约占2023年银行业净利润（2.38万亿）的16%，假设所得税率为20%，则约占税前利润的12.8%，影响较大。

2、考虑到转按揭降息对银行营收、利润影响较大，银行难以承受，估计存款利率会配套对称下降，大致对冲按揭降息的影响。

假设存款也减少同等利息支出（3800亿），按照上半年行业存款约300万亿计，则估计配套的存款降息幅度约为3800亿/300万亿=0.12666%，也就是12.7个基点。

实际上，去年下调存量房贷利率以后，今年要求进一步下调的呼声不断。为了减少利息负担，除了继续提前还款，房贷客户还通过借经营贷替换房贷，来变相降低利率，现在经营贷基本能做到2开头的利率水平了。有的则采取按揭转按揭方式，也即将房子“卖”给自己人，然后重新找银行按揭。

有的地方，则开展“商转公”业务。所谓“商转公”，即商业性住房贷款转公积金住房贷款。2024年二季度，郑州住房公积金管理中心宣布开展“商转公”业务，允许符合条件的家庭申请办理。

当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于6月新发放房贷平均利率3.45%。

除了郑州，深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等多个城市也宣布开办“商转公”业务。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前开展“商转公”业务的城市已超30个。

但是，“商转公”也有条件限制，比如郑州明确，组合贷款中的商业贷款不能转为公积金贷款，还有房屋所有权人或共有权人公积金连续、正常缴存达六个月等要求。

当然，也有反对继续下调存量房贷的专家。招联首席研究员董希淼就表示，集中下调存量房贷利率主要是希望降低居民利息支出，从而更好支持消费和投资，但从去年的情况来看，居民部门消费、投资没有起色，提前还贷也没有明显减少，效果并不显著。董希淼认为，再次集中下调存量房贷利率意义或许不大。

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