美国梦和居者有其屋的理想正在逝去吗？

从历史上看，房屋一直是大多数美国人积累价值和财富创造的主要方式。住房代表了美国工薪阶层和中产阶级都可以获得的一种资产类别，部分是通过“政府资助的实体”（GSE）推动的，例如房利美和房地美，这些实体是在大萧条之后成立的，它们集合兼有了贷款人的风险，创造了市场流动资产，并为数百万普通美国人获得抵押贷款提供了便利。

这个过程为劳动阶层和中产阶级创造了一个公平的竞争环境和进入资本积累世界的切入点。房价通常会随着时间的推移而增值，即使在通货膨胀期间也是如此，这将有助于维持退休人员和其他几十年来投资房屋并积累产权价值的人的生活。

但近年来，情况发生了一些变化。全球金融机构现在正在挤掉传统的购房者，而他们正在由这些相同的GSE实体提供资金，这明显淡化了这些“政府资助的实体”的法定职责。

世界经济论坛（WEF）及其企业赞助商提出的最受批评的声明之一是，对于大多数人来说，财产所有权是多余的和不必要的——引用一个的臭名昭著的观点，即到2030年，“你将一无所有，而且你（仍然）会很快乐”。事实上，根据世界经济论坛的说法，私有权应该不被鼓励，而是应该支持出租、合租或共享一切……不仅是房屋，还包括汽车、电器、衣服，甚至人际关系。

就房屋而言，租赁经济与大多数美国人的核心愿望背道而驰。拥有私有财产和房屋所有权是美国人的愿望，然而，对于美国的中产阶级来说，房屋的负担能力正变得越来越具有挑战性。美联储在过去二十年的货币政策通过推动金融资产价格上涨而惩罚了中产阶级。这些政策通过将过剩的流动资产推入金融市场，主要有利于机构和已经拥有财产的阶层。企业和金融机构正在受益，而美国人，尤其是年轻人和穷人，正在蒙受损失。

泡沫、泡沫、陷落和问题

大多数读者都熟悉2008—09年全球金融危机的基本概况。在本世纪的头几年，由于腐败的抵押贷款承销和证券化流程以及美联储提供的接近零的抵押贷款利率，房地产市场形成了巨大的泡沫。从世纪之交到2007年房地产市场达到顶峰，在不到七年的时间里，美国房价上涨了65%以上。从危机前的高峰到2012年的低谷，房价在稳定下来之前下跌了近20%。

至此开启了“一切泡沫”，其中金融资产（股票、债券和住房）的价值再次开始以远远超过实际国民收入或劳动生产率的增长速度上升。例如，标准普尔500指数的价格从2009年的低点到2020年初的大流行和封锁前夕上涨了三倍，即平均每年上涨11.5%，而同期国民生产总值（GDP）的增长极费力地维持在每年3%。对于住房，增长也不显著，从2012年到这十年结束，平均每年增长4.8%。

在市场混乱之后，华尔街看到了机会。全球金融危机后，私募股权公司成为住宅物业的积极收购者。最初，这有益于公众，因为非传统机构买家的存在有助于重振破碎的房地产市场。然而，一旦房地产市场稳定下来，机构投资者就开始与寻求拥有自己住房的美国家庭展开竞争。据《大西洋月刊》报导，2011年至2017年间，私募基金在20万套房屋上花费了超过360亿美元，投资公司约占房屋购买量的20%，尤其是在中低价位房屋之间展开竞争。

这种趋势的影响是负面的，因为融资成本较低的机构投资者可能会扭曲价格，从而降低中产阶级的住房负担能力。这些竞争性公司的存在至少以两种方式扰乱了房地产市场。首先，最具破坏性的是，机构资本正在让中低收入购房者的住房变得更加昂贵，尤其是在当今我们看到的大规模购房的情况下。其次，它正在排挤规模较小的本地投资者，这些投资者往往是刚起步的房地产企业家和家庭式房东。

这种购买狂潮的资金来自美联储的宽松货币政策和联邦政府自己的住房机构，例如房利美和房地美，这些机构最初被特许帮助房主获得信贷，但它们却向这些房地产收购公司提供了数十亿美元的融资。在瘟疫大流行前夕，这些机构为民用房地产投资筹集了数千亿美元的新资金。时机恰到好处。

本世纪房地产的第二次繁荣发生在封锁和国民经济停摆期间。事实上，自2020年初实施封锁、关闭企业、旅行及其它限制以来，美国房价在短短两年内惊人地上涨了37%。在此期间，实际工资年增长仅约3%——现在2022年增长6%，但仍不足以跟上。

在此期间，许多知识产业的员工了解到，他们可以在像在办公室一样在家里有效地工作，各种政治派别的人纷纷逃离管理不善、犯罪猖獗的大城市，前往郊区和远郊。其结果，住房的需求突然增加。同时，机构收购的步伐和规模也加快了。

在2020-21年他们把蓄积的大部分火力释放出来，那时普通美国人的收入没有保障，进入抵押贷款市场的机会正在收紧。即使抵押贷款利率处于历史低位，也不足以帮助房主与可以支付全部现金的机构投资者竞争。自2022年初以来，这种情况变得更糟，对于个人购房者，利率翻了一番，例如，30年固定利率抵押贷款利率增加了4%至略低于7%，进一步降低了房屋的可负担性。

私募股权和机构投资者的大量存在正在助长住房通胀，导致越来越多的美国人无法拥有住房。结果，许多美国人被推入了租房市场，而现在租房市场也越来越多地被大型投资公司控制，这些公司集中管理他们的房产以节省成本。

大型机构投资者进入单户住宅市场不仅破坏了中产阶级和劳工阶层的资本积累过程，而且存在创造一种新的封建形式的危险。如果任其发展，整整一代人的这种贫困化可能会为社会不稳定和动荡奠定基础，这是我们在这个国家从未经历的。

一个强大而健康的美国需要繁荣和充满活力的中产阶级。现在面临多方面的挑战，美国中产阶级必须保持其拥有住房的文化才能在未来蓬勃发展，这不仅是一种价值积存，也是对国家本身成功的投资。在通货膨胀的环境中，作为对冲通货膨胀和购买力损失的工具，获取硬资产（包括个人房屋）变得更加重要。虽然仅靠拥有房屋不足以拯救中产阶级（稳定和高薪的工作显然更为重要），但它是一个值得为之奋斗的重要因素。这意味着需确保管理GSE的政策（及其实际贷款实践）为美国首次购房者和其他个体房主服务，它们是为支持这些人而设立的。

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